论小区停车位的权属

四、 我国关于小区停车位权属的不同学说

我国各学派关于小区停车位的权属也是各种说法，但都未见统一和完善，剖析各学说的不足，综合其各学说的优点，将会给我国小区停车位的权属一个很好的借鉴。

（一）合同确定论

有学者认为，住宅小区停车位的权属应该由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。但是，事实上我们都知道，开发商在售楼时一般采取的都是格式合同，并且对买房的条件都有实现的约束，凭借开发商在售楼时所具有的优势地位，业主很难通过签订合同保护自己的权利。合同怎么约定，约定后怎么维护自己的权利，都会成为困扰业主的问题。合同确定论就变成了一个口号。因此，合同确定论不是小区停车位权属问题的最佳选择。

（二）推定归属论

该论点是当房地产开发商与买房置业者在房地产买卖合同中对小区停车位权属没有约定或约定不明时，推定小区停车位的权属属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。这个观点，本人认为只是强调了小区停车场的权属需要在特定的文本中反映出来，规定出来。但是关键问题在于，凭借什么标准去区分小区停车位的权属，凭借什么标准给订立合同提供一个可参照物。这些问题没有得到解决，会在订立合同的时候导致诸多的不公和混乱。

（三）销售成本收益归属论

也有学者认为，当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的权属属于房地产开发商，反之，其权属属于买方置业者共有。但是开发商是否将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益中，这一点业主很难断定。一方面，业主是很难有客观的标准去评判，开发商是否将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益中；另一方面，由于开发商的优势地位，我们很难找到有效的方法约束其主动地、几级的配合业主，对其自身是否将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益进行判断。因此，销售成本收益归属论实施起来会有很大的难度。

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（四）登记凭证确权论

即商品房住宅小区停车位的权属依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。这种观点，忽略了我国房地产权的登记制度。在我国，不能形成独立建筑物的小区停车位（即是除了车库以外的小区停车位）是不发放产权证的。而且，倘若依照买卖合同约定来作为发放产权证的标准，那么“登记凭证确权论”又踏上了“合同确定论”的老路。发放产权证是以小区停车位权属确定为前提，没有一个标准能区分小区停车位的权属，又根据什么标准去办理小区停车位的产权证呢？学者以发放产权证来确定小区停车位的权属，弄反了主次，弄反了条件与结果的先后关系从这点来看登记凭证确定权说是不科学的。

以上所述的四种不同认识，均没有对小区停车位权属的划分标准进行明确的规定，也没有提出简单的、实际可行的操作办法，不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

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五、 对明晰小区有错误权属的建议

（一）小区车库的权属

此类车库，在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的建筑面积是计算容积率的。既然是计算了容积率的独立建筑物，该小区停车场（车库）权属就如同房屋一样，是可以登记的，业主只有购买或者承租该停车位后，方可拥有所有权或者使用权；如果没有特别的约定，其所有权归修建停车施设的开发商所有。开发商对这类停车位的销售，通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让，即将特定车位与特定住宅单元相联系一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于；捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售，而在分别销售中则将车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于，这种类型的停车位，必须是业主支付了相应的对价才能拥有其所有权。因此，此种停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车位（场）的所有权人为持有《房地产证》的当事人

（二）地面停车位的权属

根据地面停车位的定义划分，我们可以看出没地面停车位是出现在小区的道路两旁或小区空地上的一种车位。

该类小区停车位所占用的土地使用权可能存在两种情况：属于国家或者属于小区。

(1) 当土地所有全属于国家时：比如按照城市规划设计而设置停车位的小区道路，这些道路穿过小区，但是按照规定，所占有的土地使用权是属于国家的，即属于市政道路，那在市政道路上建立的停车场，理应归国家所有。

(2)当土地所有权属于小区时：当建造小区停车位所占用的土地，其土地使用权按照规定是属于小区宗地的，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中。那么在进行房地产规划的时候，该小区停车位所占用的土地使用权就已经归开发商所有，又因为，我国《物权法》第73条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑物划内的绿地，属于业主共有，但属于诚征公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”即，土地使用权属于国家的，则该停车位的所有权自然应归国家所有；但是土地使用权属于小区的，小区停车位的初始权自然归小区所有，房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得《房屋所有权证》后，小区业主按照各自的份额共同拥有小区宗地的全部土地使用权（当

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然包括停车位在内），故，停车位应归建筑物区分所有人（业主）共有，开发商或者物业公司无权擅自处分该小区停车位，停车位使用人在向提供看管服务的物业公司交纳看管费用后，业主共同拥有小区停车位的收益权。

（三）地下停车位的权属。

说道地下停车位，我们知道它是开发商利用地下空格键建造的停车位，所以我们首先来了解下地下空间在我国是什么样的性质。

在我国关于地下空间是没有明确的定性的。但从我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《担保法》的规定来推断，我国是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。那么，要确定该“地下空间”性质，就要确定此处的地下停车位所依附的“地”的权属。

在我国目前有以下两种情况：

该地下停车位所占用的土地由地方性法律法规规定，它的建筑物面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该中停车位类似于车库，可以拥有独立的产权。如北京市据规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

法律法规没有规定，地方性法律法规也没有规定的。一般情况下，这种地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，此时的地下停车位便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人，即全体业主。另外，从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有的使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于买方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用支出。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。

（四）地上停车位的权属

1·楼房首层架空层停车位。由于它是建筑物地面上的第一层架空而形成的，

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