商业综合体项目可行性研究报告书

战略性新兴产业为先导，重点发展文化产业、电子信息、先进制造、生物医药和新能源等产业，提升产业规模和核心竞争力。“两翼”就是以休闲业、会展业、旅游业、物流业、金融业为主体的现代服务业和面向京津、规模经营的高效都市农业。现代服务业重点发展现代物流、温泉休闲、康体养生、文化博览、乡村旅游、商务会展、金融服务等产业；高效都市农业要面向京津消费市场，开发具有乡村特色的旅游产品，建设一批休闲度假型、观光旅游型、精品高效型和特色种养型的高度集约化农业生产经营项目。

国际化生活品质之城的城市定位是把霸州打造成宜居、宜业、宜游的商务文化名城。坚持走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展之路，遵循国际化城市组团规律，在更高层次上与京津接轨。以清新生态、精致空间、人性管理、幸福宜居为主攻方向，以产业升级提升经济质量，以民生需求强化社会保障，以统筹发展优化生态环境，建成凸显于京津冀城市群的国际化生活品质城市。

城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四大工程是转变经济发展方式的重要抓手。城乡统筹发展工程，就是着力破除城乡二元结构，在城乡规划、产业发展、基础设施建设等方面实现突破，促进城乡经济社会协调发展。品牌文化支撑工程，就是统筹文化事业和文化产业，用先进文化和特色文化提高县域经济社会发展水平，打造具有全国影响力的文化活动品牌、文化产业品牌和公共文化服务品牌。民营经济升级工程，就是坚持“调整升级一批、重点发展一批、扶持壮大一批”的工作思路，对标行业领军企业，全面优化民营企业产业结构，再造民营经济新优势。园区集群扩张工程，就是整体提升园区建设的效率、质量和档次，以三大板块为载体，力促优势项目、优势企业、优势产业集中发展，形成新一轮集群化发展态势。

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争创经济强市、建设文化名城、打造品质霸州的目标定位是霸州全面提升的根本方向。争创经济强市，就是以绿色发展为基调，全力打造项目布局合理、资源使用集约、产业特色突出、增长势头稳健、就业渠道通畅、率先达到小康的富民强市。建设文化名城，就是以“四乡一镇”品牌为基础，全力打造文化创意之城、名人汇聚之城、时尚消费之城、商务休闲之城。打造品质霸州，就是以满足群众经济生活殷实富足，文化生活丰富充实，政治生活生动活泼，社会生活安定有序，环境生活舒适便利为目标，实现霸州人民生活品质的新跨越。

十二五期间，在商务会展业方面。依托环京津的区位优势、地热资源和成本优势，全力打造环京津商务会展产业。完善和提升会展场馆，加快胜芳国际家具博览城二期工程建设，积极申办国际以及京津冀地区的展览，巩固和强化北方家具会展中心的地位。推进国际会展中心建设，承接京津冀三地的会议和机构培训，结合自身发展和京津会展设施建设情况，以中、小型专业会展为主攻方向，突出成本优势和组合优势（温泉+会展等），有效增加会展数量，积极承接京津冀的省市层面、区域层面的会展活动，进入京津会展产业分工体系。

十二五期间，在房地产业方面。北京的城南行动计划和河北省出台的加快建设环首都经济圈政策将大大刺激北京近郊的房地产发展，地铁大兴线的通车、大广高速和津保高铁的贯通将会破解霸州市与京津同城化发展的障碍，房地产业的市场成熟度会迅速提升。因此，“十二五”期间，要大力加强房地产业的发展力度，增加住房用地供应规模，加大对闲置土地的处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地行为。提高住房建设开发强度，在市区建设普通商品用房，满足本市及周边群众的住房需求；在市区东部建设中高档商品房，满足本地及周边富裕阶层购房需求；在国际温泉公园内建设高档社区，吸引名人投资置业，吸引

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京津高端消费。

在建设富有品味的主城区方面，坚持 “以绿为先、以水为魂、以人为本”的城市可持续发展理念，着力提升城市规划和设计水平，科学界定城市定位和功能分区，推动城市形态由单中心、高集聚向多中心、多组团发展。

益津区：市区和开发区组团发展，统一规划建设。按照宜居、宜业、宜游的城市定位，发挥西市区政治、经济、科技、教育和文化中心的职能，以发展高端地产、现代旅游、旅游度假和文化休闲为先导，抓好主要道路景观改造和重点区域改造，完善城市功能，提升城市品位，全力打造环境优良、适宜人居的中等城市。

2.2城市综合体概述

城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业城市综合体，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。

城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。

在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。 2.2.1项目土地

“城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一： 第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。

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第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区。 2.2.2城市综合体开发的理念

城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开发将多功能地综合集中开发，包含有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市“24小时不夜城“大型商业中心和超市与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼合城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。

在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点的割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。

城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或者布置大型市民活动广场等公共开放式活动或者绿化空间。

居住区休闲活动广场，邻里中心等辅助设施等应大力体现大空间大尺度的建筑间距及超大绿化。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意。

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如

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