桥头镇华尔登旧改项目可行性及桥头镇房地产市场调查情况的分析报告 - 图文

桥头镇华尔登旧改项目可行性及 桥头镇房地产市场调查情况的

分 析 报 告

东莞市蓝泰房地产开发有限公司

调查人：XXX 2010年11月10日

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桥头镇华尔登旧改项目可行性及 桥头镇房地产市场调查情况的分析报告

调研时间：2010年10月10日—2010年11月10日 调研对象：

1、桥头镇及相邻的企石镇、石排镇、横沥镇、黄江镇、樟木头镇、谢岗镇等7个镇区2010年1-9月在东莞市国土资源局土地交易中心公开出让的商住用地情况；东莞市各街区2010年1-9月份土地公开交易商住用地数据。

2、桥头镇及相邻镇区的在售的大型楼盘的售价、房型、购房人群等情况，包括：石竹山水园（桥头镇）；佳兆业东江豪门、金椅豪园（企石镇）；罗马景苑、阳光粤港（横沥镇）；富盈.山水花城(谢岗镇)；中惠香樟绿洲、富盈山水华府（樟木头镇）；万科金域蓝湾（大朗镇）等楼盘及置业顾问。

3、桥头镇区内已建成售完的大型楼盘正丰豪园、凯达华庭的居住人群、二手楼宇售价及购买人群。

4、桥头镇华尔登旧改片区附近的二手民宅售价、交易情况。 5、房地产中介公司：德实房地产中介、晨德房地产中介、万进房地产中介、正家地产房地产中介

6、关联单位：石竹山水园商铺的装修公司

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一、桥头镇华尔登旧改首期地块价值研究。

应桥头镇政府邀请，我司现有意向投资开发位于桥头镇华尔登片区的三旧改造项目。首期用地面积约30000多平方米（见下图红线范围），位于华尔登酒店与大新百货商场之间，东面临桥头广场，地块周边配套设施完善，由于桥头广场及华尔登酒店一带属于桥头镇区的中心地带，但该区域内由于早期的历史原因，内有几间大型的塑料厂、电子厂、以及不少旧的民宅，与桥头镇广场一带的环境不协调，故政府计划对该区域进行改造，规划改造为高档商住区域，本次调查是调研该项目地块的价值及桥头镇的房地产市场情况，给出开发该地块的初步意见。

根据桥头镇“三旧”改造领导小组办公室提供的改造方案，整个华尔登旧改片区需改造的用地面积为86559M2，其中用于是集体用地拆迁补偿为9335.21万元，国有用地拆近补偿费为21782.13万元，用

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地功能转换补地价费为4110万元，上述三项总计为35227.34万元，折合每平方用地面积为4069.75元，其中拆迁补偿费折合为每平方米3595元，拆迁补偿费用较大。按照桥头镇三旧办提供的桥头镇中心城区（西片）控制性详细规划，华尔登旧改区域首期约3万多平方米用地，规划容积率为3.2，根据桥头镇三旧办反映，该方案已批，如需调整要重新申报。按照上面计算的每平方米用地的拆迁补偿费为3595元，按照控规3.2容积率计算，折合每平方米计容面积的拆迁补偿费为1123.41元。根据《城市房屋拆迁管理条例》中第二十四条要求：拆迁货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。为此对华尔登酒店相邻片区附近的德实地产、晨德房地产中介等进行了解，调查华尔登酒店相邻片区的民宅二手交易价格，估计拆迁补偿费需达到三旧办所提供的数据，实际拆迁的操作中，最后协商好的拆迁补偿单价往往会高于市场评估价。

根据东莞市人大常委会下发的“东常[2009]3号文件”，《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》中第三十条约定：拆迁补偿成本可以折抵地价款，具体根据拆迁改造项目方案确定的总容积率、建筑密度和测定的楼面地价，计算应收总地价款，再根据总容积、建筑密度和测定的楼面地价；计算应收总地价款；再根据总容积率分段折抵拆迁补偿成本，具体标准如下：①容积率2.0（含）以下部分全额折抵；②容积率2.0至3.0（含）部分，折抵50%；③容积率3.0至4.0（含）部分，折抵20%；④容积率4.0

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