参考习题合集1

B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 可比实例A 5000人民币元/平方米 1995年8月1日 -1% +2% 0% 可比实例B 560美元/平方米 1996年1月1日 0% +3 +1 可比实例C 530美元/平方米 1996年5月1日 +2% 0% -2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

《房地产估价》习题集（三）

一、单项选择题（共25分，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意） 1某开发商在开发某别墅时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（ ）：

A、市场不景气；B、该别墅区的环境条件变差；

C、该别墅区的单位开发成本降低；D、开发商获得满意的利润即可

2购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%。若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为（ ）%。 A、15；B、15.7C、12.6D、11.6

3选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（ ）

A、同一地区；B、同一城市；C、同一供求范围内的类似地区；D、A或C。

4某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为（ ）

A、N=t+n； B、Nt+n； D、A、B、C都有可能 5、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。 A、 开发成本；B、权益；C、物质实体；D、B或C。

6、甲土地的单价2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（ ）

A、甲的等于乙的；B、甲的高于乙的；C、甲的低于乙的；D、难以判断

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7、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（ ）。 A、 收回；B、摊销；C、减损；D、补偿

8、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（ ）元/平方米。 A、 500；B、2500；C、1000；D、1250。

9、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。

A、必定提高；B、必定降低；C、不一定提高；D、不一定降低 10、路线价法估价的第二个步骤应为（ ）

A、设定标准深度；B、求取路线价；C、编制深度百分率表；D、划分路线价区段

11、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（ ）。

12、新建建筑物价格=（ ）+建造建筑物费用+正常利税 A、 征地费；B、拆迁安置补偿费；C、地价款；D、零

13、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（ ）元/平方米。 14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（ ）%。 A、76；B、80；C、81；D、84

15、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/平方米，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。

A、高于；B、低于；C、等于；D、B或C

16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为（ ）万元。 A、850；B、845；C、869；D、857

17、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）求取。 A、市场比较法；B、收益法；C、成本法；D、长期趋势法

18、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（ ）万元。 A、800；B、1000；C、900；D、1800

19、采用（ ）求取的年折旧额每年递减。

A、 成新折扣法；B、偿债基金折旧法；C、年数总和法；D、直线折旧法

20按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( ) A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；

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B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%； C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%； D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%； 21、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）。 A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区； B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外； C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区； D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。

22、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（ ）万元。

A、130．0；B、119.2；C、117.5；D、120.0

23、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（ ）万元。 A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。

24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米。

A、2487．75；B、2500；C、2511；D、2162.25。

25、路线价法特别适应于（ ）需要对大量土地进行估价的场合。 A、土地经济评价；B、土地课税；C、土地收益测算；D、土地定级。

二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选，但选择正确的每个选项得0.5分。）

1、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（ ）。 A、买卖；B、抵押贷款；C、拆迁补偿；D、保险。 2、下列各种价格中肯定是事实的有（ ）。

A、不能作为可比实例的交易实例价格；B、可比实例价格；C、非公平市价；D、评估价格。 3、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。 A、计息方法；B、资本化率；C、计算周期；D、计息期。 4、明确估价的基本事项包括（ ）。

A、明确估价对象；B、明确估价目的；C、明确估价日期；D、明确估价方法。 5、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。

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A、房地产出租；B、房地产保险；C、房屋继承、分割；D、房地产拍卖抵押。 6、对确定资本化率有参考依据的有（ ）。

A、折旧率；B、物价指数；C、银行贴现率；D、投资回报率 7、估价报告书的内在质量取决于（ ）。

A、估价方法选择的正确性；B、估价报告书的文字表述水平；C、估价结论的准确性；D、估价报告书的格式。

8、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ ）求取。 A、市场比较法；B、基准地价修正法；C、假设开发法；D、成本法。

9、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为（ ）%。 A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。

10、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（ ）。

A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比较。

三、判断题（共15分，每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的形成过程，将房地产价格显示出来。

2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。

3、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。

4、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%，则可比实例的个别因素修正系数为100/102。

5、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/平方米，1998年1月初的价格1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。（ ）

6、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。（ ）

7、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。（ ）

8、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。（ ）

9、某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不

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