6 房地产开发企业融资现状及主要渠道

北京联合大学 毕业论文

引言

在2015年房地产发展中，面临经济下行压力，房地产销售难，回款压力大。目前房地产开发企业的融资渠道比较单一，过于依靠银行信贷。国内资本市场不够发达，法律法规比较单一，因此企业融资较难。银行经营策略调整，导致房地产开发企业从银行获得资金的难度较大。因此，我们要解决这些问题，并且创新融资方式，从而解决房地产开发企业的融资难的问题，从而促进我国房地产开发企业健康发展。

本课题首先介绍房地产开发企业的融资现状，并且分析现有的融资方式，进一步分析目前房地产开发企业的融资难的主要问题，并且找出造成这些问题的原因，以保利地产为例分析房地产开发企业的融资渠道，最后提出解决我国房地产企业融资的对策。针对这一研究思路，本文在第一章描述我国房地产开发企业的融资现状，以及目前主要的融资渠道；第二章找出我国房地产开发企业融资难的主要问题；第三章具体分析造成融资难问题的原因；第四章以保利地产为例分析我国房地产企业的融资方式；第五章先从国外房地产开发企业的融资经验对我国房地产企业起到借鉴作用，以及结合互联网金融探索房地产融资模式。通过本文合理化的建议，希望能够解决我国房地产开发企业融资难的问题。

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1 房地产开发企业融资现状及主要渠道

1.1房地产开发企业的融资现状

1.1.1状况概述

房地产开发企业作为劳动密集、资金密集的行业，并且具有较大的投入，较高的收益风险特性。随着房地产企业融资体系的变化和政府关于振兴楼市等政策的出台，房地产企业将面临整合、淘汰，金融业门槛将逐步加高，中小房地产开发企业将面临融资难的问题。地方政府直接卖地转向土地招投标制度，企业的核心竞争力将不再局限于物业本身，现金流将成为整个行业发展的决定性因素。目前，房地产企业能否把握经济快速发展的机遇，实现企业飞速发展，实现企业资产增值的首要瓶颈是房地产开发企业能否建立多元化的融资渠道，而不仅仅是只依赖银行贷款。

2015年，由于地方债务积累较大，银行信贷资产不良的问题，银行会从严、从强的审查贷款，使企业从银行得到的资金将会越来越少，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的发展。由于房地产企业从银行贷款难度的增大，企业转向非法信贷、民间集资、过桥资金等非法手段，既不利于资金的稳定，而且融资成本较大，并且资金链一旦断裂，将会造成企业瞬间倒闭，社会动乱等问题。

从2014年至2015年3月全国房地产开发企业资金到位的增速越来越低，进入2015年资金到位呈现负增长。因此我国房地产开发企业亟需资金，面临融资难的问题。

目前，房地产开发企业融资模式较少，房地产开发企业间接融资比重过大是我国房地产开发企业的重大弊病。因此，开展多层次、多元化的融资措施，是企业发展不得不拓宽的道路。 1.1.2主要靠银行贷款

房地产项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等阶段。最基本的房地产贷款是房地产开发贷款，其特点是融资成本低，但获得资金的难度大。房地产开发贷款通过银行信贷获得资金，用销售回款来偿还贷款。

房地产开发贷款要满足“432”，即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，通过担保、在建工程抵押、土地抵押、受托支付等手段达到增信的目的，提高从银行获得信贷的几率。

1.1.3房地产企业融资渠道逐步走向多样化

房地产开发企业作为劳动密集、资金密集的行业，具有充裕的资金储备是保证房地产企业正常运行的基本前提，因此具有强有力的融资效率对房地产开发企业非常重

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要。从上面的分析，我们可以知道银行信贷已然是房地产开发企业的主要融资方式。但是，由于市场、政策的原因，以及121号文件的出台，房地产开发企业从银行夺得资金将会不确定、不稳定。我可以得出结论：作为资金密集型企业，房地产开发企业的融资渠道已经成为影响发展的主要瓶颈，主要通过开拓多层次、多元化的融资渠道，把融资方式从间接融资变为直接融资，才能使我国房地产开发企业蓬勃的发展，把融资方式从间接融资变为直接融资。

在上述背景下，国内房地产开发企业经过融资探索，发展了基于信托、债券、基金、ipo、增发、房地产辛迪加、合作开发、融资租赁等方法。另外随着我国房地产开发企业走出国门，到国外开展项目，充分利用国外的经济政策，结合企业的自身情况和融资成本，直接在国外进行融资，获得快速发展的机会。

1.2目前融资的主要渠道

1.2.1银行贷款

目前，房地产开发企业主要的融资手段为银行贷款，但是贷款难度较大，需要满足“432”条件，以及结合企业自身的营业状况和信用评价等一系列规定。通常贷款种类可以分为开发信贷、经营性物业信贷、抵押贷款、流动贷款、委托贷款以及并购信贷等。在贷款过程，大企业由于经营能力，信用等级较好，容易获得此类贷款，对于中小房地产开发企业而言，银行贷款较难。银行贷款的成本相对于其他融资方式而言具有成本低的优势。在贷款程序中，受政府调控和银行经营策略调整影响较大，极易出现违规贷款、滋生腐败等问题。 1.2.2民间借贷

中小房地产开发企业融资渠道单一，较难从银行获得贷款。只能转向民间借贷或过桥业务，利率高，融资成本很大，一旦资金链断裂，非常容易出现挤兑风险，有企业瞬间倒闭的风险，造成恶劣影响，会承担刑事责任。 1.2.3内部人员个贷

中小房地产企业由于融资渠道单一，在急需资金的情况下，找内部员工办理房贷，企业负责每月还房贷的方式筹集资金。但融资成本较高，员工有一定的抵触心理，不利于企业发展。一旦出现资金链断裂，会造成员工违约的责任。 1.2.4.合作开发

目前国内房地产企业合作开发的形式多种多样，常见的合作方式是一方提供土地，将全部或者部分资金使用权入股房地产项目，另一方提供开发资金，同时双方就

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利润分配比较达成协议。同时，这种合作开发模式，双方在前期谈判和项目实施期需要较高的协调性。 1.2.5.预售房款

对于中小房地产企业而言，获得银行贷款的难度较大，因此预售房款是个不错的融资方式。目前，预售款占房地产企业资金来源的30%左右。在房地产行业市场前景较好的情况下，市场会对销售期房有较大热情。购房者前期支付预购款，可以享受未来物业上涨带来的增值收益，体现了资金的时间价值。同时，对于房地产企业来讲可以筹集建设资金，又可以将房地产未来价格风险转移给购房者。 1.2.6.股票融资

随着注册制的实施，上市融资对于中小房企来说难度直线下降。通过股票融资，筹集的资金具有长期性，没有还本付息的压力。但是，发行股票的过程较长，手续复杂，不能够解决房地产开发急需资金的困难，并且通过IPO融资成本极高，对企业的资质的要求较为严格。企业上市后，还可以增发的方式继续募集资金。

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