某国际商贸城项目策划全案

11、商贸城主入口广场两侧设计不锈钢旗杆，杆高20米，分两侧，每侧18根，共36根。 4.3 规划构思 4.3.1 功能分区

商贸城由八大区域组成：

① 大型展销交易区：由专业市场组成，结构为二层半框复式，主要功能为相对可分割（根据经营户需求）商业单元。 ② 大型仓储区：为交易区商业单元作配套仓储服务，结构为单层大跨钢构大棚。 ③ 物流配送中心：作为市场第三方物流配送配套场地，结构为单层大跨钢架大棚。

④ 区域货场：为专业市场临时停车，装卸物资服务，结构为单层大跨钢构大棚。 ⑤ 无污染加工区：按标准加工厂房设计，主要为市场配套加工服务，结构为单层大跨钢构大棚。

⑥ 办公园区：商贸城管理与经营办公区，结构为半框架多层建筑，主要在大庆路二层复式以上。 ⑦ 配套住宅：为商贸城经营业主配套生活住宅，为多层（六-七层）半框架结构。 ⑧ 商务休闲区：商贸城内配套，设计超市、会所、酒店等，为小高层框架结构。 4.3.2 绿化系统规划

商贸城绿化重点应在配套住宅部分，形成相对独立的小区设计，采用草皮铺盖，商贸城内以灌木、乔木等耐寒植物交替。

商贸城整体绿化从住宅小区到商业区、商贸城内部、外部的自然环境，应充分考虑周口北方地区的特点，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，从而形成一个点、线、面相结合，层次分明，全方位的绿化系统。其具体层划分为：住宅小区绿地——园区组团绿地——道路绿化。 4.3.3 公建设施规划

为形成商贸城商业交易场所流动要求和住宅小区的人居要求：

1、休闲文化设施: 露天运动场所，高品味酒店，悠闲康乐文化等。 2、大型商业购物中心：设计大型超市，引入品牌组团加盟等。 3、商业服务机构：设计银行、通讯等机构，商务办公配套等机构。

4、物业管理设施：环境、保洁、保安等安全服务机构、配电、供水、修茸等。 5、生活服务设施：公厕、垃圾处理、公共事业服务等。 4.4 商铺设计与分期开发 4.5 建筑风格

4.5.1 项目总体建筑风格及色彩计划 ① 风格构思：

体现时代特征，采用大线条结构，表现力强，大手笔，大气势。 ② 色彩计划：

主色以单色为主，配相间、对比色等。 4.5.2 建筑单体外立面设计提示

① 交易展销区二层楼顶设计飞檐或者坡檐，二楼向外伸出1.1米作为一楼雨檐。 ② 多层外立面半凸罗马柱，坡型屋顶。

③ 小高层外立面设计半弧外飘窗台，斜塔式屋顶。 4.6 主力户型

4.6.1 大型展销交易区主力户型设计

① 柱网：7.8×9m

② 标高：一层4m，二层2.9m

③ 单体二层复式面积：74.1㎡（一层35.1㎡,二层39㎡） ④ 一层内梯宽1.5m

⑤水、电分户入室，独立水卫 4.6.2 住宅主力户型设计 ① 面积：80-90㎡占30% 100-120㎡占50% 120㎡以上占20% ② 标高：2.8m

③ 一梯二户、一梯三户

④ 独立水卫、水电分户，集中单元管理

4.6.3 商务休闲区和办公园区按功能要求进行设计 4.7 室内空间布局提示

4.7.1 室内空间布局装修提示

① 大型展销交易区一层为彩钢卷闸门 ② 塑钢窗，住宅，小高层飘窗 ③ 墙面：白色内墙涂料 ④ 地面：水泥毛平

4.7.2 水泥空间主题选择

① 主入口入广场两侧各设计18根旗杆，共36根，杆高20米，配大理石旗座 ② 中心主题广场，中心配有旱喷广场 ③按顺序设计，按功能分区，楼标，楼序 4.7.3 灯光设计

① 中心主干道两侧大型节能路灯 ② 中心主题广场设计地灯 ③ 绿化带设计草坪灯

④ 各功能分区设计指示灯箱 第五章 商贸城投资经营方案 5.1 项目投资方案 5.1.1 投资组合方式

商贸城项目开发投资的资金有四个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是工程（材料）垫资，四是预售收入用于投资部分。（详见投资计划与资金筹措表）。所以，采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目总投资132189.5万元，其中第一期第一阶段总投资35539.4万元，自有资金6000万元，占总投资的16.88%,占用社会资源资金8 000万元，使得自有可利用资金加大，可变为14000万元，占总投资的39.39%，销售收入投资合计9 413.4万元，另需贷款8 000万元（详见可行性分析研究）。 5.1.2 资金运作方式 在商贸城项目的前期，将汇集的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费，在获得土地使用权后，可一方面向银行申请授售贷款，一方面议标工程队垫资进场，当项目进入总工程（第一期第一阶段）量的25%时，此时实际发生资金用量大约在6 853万元，除自有资金6000万元资金使用外，可动用银行授售2000

万元即可完成。到此阶段可进入预售房时期，资金运作进入良性无风险，在第一期第一阶段获得开发利润和积累资金后，以后开发就不存在资金压力了。 5.2 项目经营方案 5.2.1 销售、租赁比例

商贸城项目开发经营中采用部分销售、部分租赁策略，即，对大型展销交易区的商铺，配套住宅区的住宅采用全部销售策略；对大型仓储、物流配送中心、无污染加工区采用全部租赁策略；对办公园区和商务休闲中心采用部分销售、部分租赁、部分自营策略。

采取这样经营模式的主要原因是：第一，商贸城作为专业市场群开发，不同与一般的地产项目，商贸城项目必须作为一个长期产业项目，作为天华置业公司长期发展战略来做；第二，商贸城开发经营运作的主旨是短线抓资金回笼，长线抓市场建设，所以要将可销售的产权在最短时间内实现销售，并回笼资金用于再开发投资，以期最后形成开发利润，达到商业地产开发创利的最终目的。 第六章 商贸城项目开发建议方案 6.1 建设方式

商贸城工程采用议标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效控制项目的工期、成本、质量，使商贸城整个工程尽可能达到质量优良，降低成本到最合理范围。 6.3工程建设进度

有关商贸城工程进度计划说明：

项目计划从2004年3月开始项目调研，2004年6月进入前期工程，总项目完成时期为68个月，约6年，整个工程分三期四个阶段开发。

① 前期开发。时间：2004年3月——2004年6月，约4个月。

主要工作包括：市场调查、项目研究、营销方案策划、初步可行性分析、规划、建筑施工设计、项目报建、办理土地出让、土地使用证等。

② 第一期第一阶段开发时间2004年6月——2005年12月，约20个月，一期一阶段开发在大庆路中段，开发用地500亩。

③ 第一期第二阶段开发，时间2005年12月——2007年4月，约16个月。 ④ 第二期开发，时间2007年4月——2008年8月，约16个月 ⑤ 第三期开发，时间2008年8月——2009年12月，约16个月。 6.4 商贸城项目工程进图网络图

本章主要描述第一期第一阶段工程进度网络图，其余第一期第二阶段与第二期、第三期网络图在本章暂不描述，在今后工程中补述。 第七章 商贸城项目营销策划 7.1 商贸城项目营销思路 7.1.1营销战略目标

通过商贸城商业地产开发，通过产权出售、租赁，培植市场经营，以达到最大的开发利润和延续资本积累、自有资本投资回报和投资利润率的最大化，即：短线抓资金回笼，长线抓市场建设。 7.1.2 营销战略内容

1、战略内容：地产，物业，服务 我们的地产项目属于商业地产，其特征表现为创造财富的载体，它给人们带来的不仅是安居，更重要的是乐业。 我们的物业项目属于流通物业，其特征表现为商品流通渠道，是商品流通的规模化、集约化。

我们的服务主要体现大营销服务，其特征是资源整合，强势宣传；体现服务的程序化，流程的标准化。

2、策划内容：资本运作策划，市场营销策划 资本运作策划：运用开发商对整个项目资本运作动力，帮助经营者与投资者进行资本运作谋化，以最合理的投资获取最高回报。 市场营销策划：对商贸城整体营销与经营者各自营销的资源进行整合，形成大营销环境，共同打造商贸城市场品牌，丰富、完善、优化经营者自我品牌，实现以品牌创市场，以市场养品牌的目标。 7.2 商贸城项目营销策略 7.2.1 产品组合策略

以商业地产为载体，通过现代信息技术、网络技术的配套，建立商贸城物流电子商务信息中心平台为中心，辅以物流配送、加工、储运和专业化大营销的服务体系，组成最具有竞争力的产品组合，实现一座功能现代化、配置时代化、服务专业化的商贸城屹立于豫东南大地，达到我们开发商业地产、建设专业化大市场、发展商贸物流为一体的经营构局。 7.2.2 价格组合策略

战略目标的第二步——最具有核心竞争力的价格组合。

商业地产的价格不同于住宅地产。由于商业地产在资本市场属投资范畴，而住宅地产投入属消费范畴，因此尽管住宅地产也具有投资功能，但有很大局限性，而商业地产的投资空间是可以塑造并无限放大的。所以在商业地产价值组合上要体现投入的进度与放量的规模，在总量不变的情况下，价格应分段实施。在分段实施过程中，发挥效益的是总量投放的效应。 7.2.3 渠道组合策略

商贸城作为专业化细分程度高的市场群，其特征是商业贸易流通。其渠道上主要分为经营者主体渠道与流通渠道二大类。 1、经营者主体渠道中以投资经营为目的的投资者（一是为专业厂家建立直销点；二是专业经营者建立主分销点），是商贸城物业主要去化目标，针对这一目标的渠道是渠道组合中的重点。

2、经营者主体渠道中以投资获得固定回报为目的投资者，是商贸城物业去化另一条目标，必须建立相应的渠道。

3、市场流通渠道是商贸城专业市场经营的规模优势与功能优势，主要体现在周口地区市场的占有率和对华中地区的辐射力，是商贸城创造财富的主要手段，更是商贸城大营销服务的主要方向。因此市场流通渠道的建设是商贸城发展状大的根本，也是商贸城物业去化的基础。 7.2.4 促销组合策略

1、广告促销的目的：根据商贸城物业的去化目标市场，针对确立的目标人群，通过具有针对性的诉求，迅速传播商贸城核心卖点。 2、七大广告媒介的基本特点：

（1）报纸：覆盖面大，接受广泛，可信度高，但保存时间短，传阅率低。 （2）电视：综合视觉，听觉，传播面广，受众面大，但成本高，展露时间短，受众选择余地小。

（3）广播：成本低，受众量大，但声音效果单一，展露时间短，受众选择余地小。

（4）杂志：选择性强，保存时间长，传阅率高，但实效性差。