某国际商贸城项目策划全案

中原国际商贸城项目策划全案

2007-9-30

第一部分 市场研究与方案构思 第一章 项目市场研究

1.1周口专业市场宏观走势分析

周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。

建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济发展的客观要求。 1.1.1周口市住宅商品房情况

周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城市特征。 周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。 1、周口城乡人均居住建筑面积

周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已基本达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。 2、周口市住宅平均价格

中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米 3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）：982万平方米 其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米 4、周口2003年后预计新开发面积（含在建）：200余万平方米。 其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米 5、周口房地产销售基本特征

周口房地产销售主要表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。

周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出发展中城市的不均衡性。

周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。 1.1.2 周口写字楼情况

周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑很少，体现出城市经济较为落后的基本特征。 1、多层带商居办公楼较为普遍

如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业管理，只有车辆看管。 2、多层机关办公楼自用与出租

如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。 3、开发写字楼较少

如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。

1.1.3 周口八县一市一区经济情况 1、项城市

位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值基本与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。 项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。 2、郸城县

位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，主要依靠马路带经济。

郸城交通不发达。铁路有许郸地方铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。 3、淮阳县

位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。 淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。 4、西华县

位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。 西华交通不发达，没有铁路，主要依靠省级公路网。 5、沈丘县

位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。 沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通主要依靠省级公路网。 6、鹿邑县

位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主

要依靠省级公路网。 7、扶沟县

位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。 8、太康县

位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地方铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。 9、商水县

位于周口西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇（场）。商水距周口仅8公里，周口未来城市发展将实现“周商一体”，商水是周口向南发展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依靠省级公路网。 10、川汇区

川汇区由周口的主要城区组成，川汇区经济水平整体高于周口市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。 11、八县主要经济特征

（1）商业工业品来源渠道主要有：郑州、武汉、江浙； （2）房地产发展较慢，统属于较落后地区；

（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所； （4）商业发展较慢，体现农业大市的基本特征； （5）人均住房面积19㎡；

（6）城区商品房价格在800～1100元/㎡之间。 1.2 周口市专业化市场中观走势分析 1.2.1周口专业化（商品化）市场情况 周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，其特点是：经营成本高，经营利润薄，发展形式单一，缺乏自身生命力；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的基本特征。 1、建材装饰市场

① 周口铁路建材批发市场

位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，主要经营：瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。 ② 周口精细建材批发市场

位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。主要经营：瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。 ③ 周口钢材世界

位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，主要经营各类钢材，经营年史约10年以上。 ④ 豫东大世界

由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证阶

段。

2、集贸市场

①周口农资大市场

位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑结构为二、三层砖混结构，属新建市场，计划今年5月1日或6月1日开业。主要经营内容：化肥、农业生产资料等。市场运作模式以出租为主。 ② 高庄集贸市场

位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，主要经营蔬菜等农副产品，现已停业。 ③ 北花园集贸市场

位于建设路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑结构主要为钢架石棉瓦大棚，部分砖混房，经营时间约3年多，经营内容：蔬菜等农副产品。 ④ 文昌街集贸市场

位于文昌街，占地约8亩，建筑结构为单层砖混房，中间为钢架石棉瓦大棚，主要经营蔬菜、干果等农副产品，经营时间约4年。 ⑤ 迎水寺集贸市场

位于中州路北段，占地约8亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，经营内容为针织、毛线、服装、鞋帽等，经营时间约5年。 ⑥ 八一路农贸市场

位于八一路，是周口市内最大的农贸市场，占地约20亩，建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，主要经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。 3、家具市场 ① 华威家具城

位于工农路南段，经营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库改建而成，经营时间约4年。 ② 家美家具城 位于工农路南段，建筑结构为二层大框架大厅，主要经营内容：一层为办公家具、木、皮沙发，二层为精品套房家具。 ③ 龙江家具广场

建筑结构为三层大框架大厅，目前正在装修待营业阶段。 ④ 浙江家具城

位于大闸路，面积12000平方米，框架式结构，主要经营实木家具、套房家具、办公家具等。 ⑤ 易发家具广场

位于中州路与川汇区委附近，建筑结构二层砖混，面积2500平方米，为独家经营市场，主要经营办公家具、套房家具等。 4、其他类市场 ① 周口古玩城

位于八一路，建筑结构单层砖混，主要经营古玩、字画、玉器等。 ② 北京亚飞周口汽贸城

位于建设路，占地约10亩，属独家自建自营性质，主要经营整车销售，经营时间约4年。

③ 周口亿星批发市场