关于房价及住房问题调查报告

关于房价及住房问题调查报告

----对绩溪县房价的调查

2010秋行政本 方志圆

引言：从2002年开始，全国房价就像坐上了电梯，上涨的很快。住房问题也成为了人们关注的头等大事。在笔者所居住的县城，住房问题也异常严峻：房价的过快增长，保障性住房供应不足，国家调控政策执行不到位，炒房团的炒作等等诸多问题困扰着当地的购房者。笔者对绩溪县及其周边城市的房价进行了调查，分析房价走势，旨在找到一个合理的入市时机，探寻房价对当地经济的影响力。

众所周知，近几年房价可谓是“芝麻开花节节高”渐渐的刮起了好一阵子买房风暴，房子炒的是热火朝天，人们为买一套地理位置一般的房子不惜花上百万，而这时购房者还会觉得自己赚了，因为购房者认为房价不会降下来，更不会担心房子能不能转手的问题，购房者认为，卖了必赚无疑！

所以大部分人买房不是因为没房住，通过我的观察，只要在晚上6点和晚上九点半经过这几年新建成已入住一年以上的小区，你就会发现一个一个现象：这两个家里最应该有人的高峰期，大多数住户家里却是漆黑一片，而且长时间无人入住，买房一种投资，投资客买到房子的第一天起，就会在心里琢磨，我这套房子何时以什么价格卖出能赚多少钱？他们最关心的就是卖。中国大部分的投资客属于趋势投资者，没有很强的专业知识，看见到房价节节攀升，在广大媒体和地产商的专业知识的言语鼓动下大胆投资，抱有房价不会降的理想信念，或者说是房价不会砸在自己手里的侥幸心理。而这时房地产商不愿意了，为什么投资客能以高价卖出？我们就不能提价卖而要让利投资客呢？就这样房价越来越高，高的让人觉得发虚，让人觉得房价不会再下跌，逐渐形成了买涨不买跌的经济规律,因而出现了房子要涨价赶快买，或者房价要下跌了暂时不买这样的现象。

可是现如今为什么会卖不出去呢？难道没有人需要住房嘛？或者说大家都不在想投资了嘛？其实这时候大家的心理预期已经发生了微妙的变化，不管投资客也好，开发商也好，最终的目的是要将商品卖给真正的自住需求者，如果投资客不转手卖房那也就不叫投资客了，开发商认定的是房子卖的越快越好。这个市场卖方变多了，买方却变少了。因为能买的起房子的自住需求者，已经在“买涨不买跌”的经济规律作用下买了房子了。还没有买房的自住需求者已经被远远的抛在房价的后边。这时候他们已经变得不再那么挑剔了，什么位置啊，朝向啊，有房子住即便位置偏一些也可以啊！

原来价格低的时候买不起，这时候更买不起了，或者原来那么低的价格都没有买，现在买合适吗？价格总会回落吧？于是大家就会观察，这一观察可不就造成短期内，需求自然也会下降。问题已经出来了，就得想办法解决，挽救这一僵局的人叫做政府。到底是促使开发商降价呢？还是提高消费者收入呢？采取什么办法呢？政府处于两难的境地。政府的办法会不会适得其反呢？

根据我查的相关资料，政府的收入每年大约有12%来自房地产，而且房地产业带动上下游产业效用非常之大。楼市政府不会不救。但同时政府也绝不会不顾及居民的疾苦，让大家无家可归。现在我们已经看的相当明白了，政府在处理这个问题上时采用的方法十分巧妙。去年温总理从新加坡、香港一路考察，已经确立了方案。而这一政策的实际用意一旦被揭穿，效果将大打折扣。首先、政府要的是成交量，这样地产企业不至于倒闭，政府不至于破产。而这成交量怎么来呢？金融调控手段，降低首付比例，降低贷款利率。刺激有能力买房的人先买房。这样政府下一招才可以使用。政府财务稳健就可以划拨资金修建各种保障用房。保障用房的一旦入市，将会分流一部分消费者。消费者减少势必促使开发商降价。使得本来成交量下降的房地产业雪上加霜，不得不降价。

就拿北京来说，08年九月份成交量放大，但是其中有三分之二是保障房。据北京市建委公布明年还将继续加大保障用房的投放量。至于开发商前期高价拿到的地，政府将给予税收上的优惠，乃至减免部分地价款。这样这盘棋才能走活。政府

的手段可以说是裁高补低、取长补短，用高收入的买房带动房地产业发展，然后用政府收入建设限价房，保障低收入者住房。这个过程可以起到稳定房价的作用。一举两得。话说回来具体的效果，还要看执行的如何。

通过我绩溪县及其周边地区房价的调查目前房价基本情况是

县城中心的新房：4500－5000元/平米，外环的新房：3300－4800元/米，二手房：3200－4800/米

应该说经过2007年1年的沉淀，这里的房价已经几乎停止涨价，2008年底至2009年，国家经济的复苏，房价也蠢蠢欲动，开始了大幅上涨的势头。

经过一年国家的调控政策，限购以及紧缩放贷，一线、二三线城市的房价已经开始下跌，像京沪广深一线城市部分新开盘的楼盘降幅达50%。房价已出现全国性的拐点。一二线城市房价接近拐点之际，在楼市调控的最末端，县城房价正在上演“最后的疯狂”。

总之明年下半年到后年上半年是购房好时机，无论是自住还是投资，关键要看下半年或年底经济有无好转迹象。

与此同时我们应该再换个角度，虽然09年房价看上去有所下跌，但是大城市住房问题仍为突显，而中低收入人群住房困难更加突出。大城市较强的吸引力引致大量的外来人口的住房需求，住房价格上涨较快。例如，北京市外省市个人购房占总购房人数的1/3，并且，所购房价位高，支付能力强。而过高的房价更抑制了城市中低收入外来人口的住房需求，城中村、城乡结合部更多成为这些人群的聚居地，对这些地区的管理、整治带来很大难度，影响城市进一步发展。

所以不仅要促进中小城镇发展，是缓解大城市住房紧张的重要突破口 ，还要依托大城市，增加中小城镇集聚力，化解大城市住房难题。

中小城镇发展，有助于大城市住房压力的缓解。房地产业发展与城镇化进程呈

现出同步发展的规律。城镇化的起步期，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段；城镇化的加速期，在需求的引导下，房地产投资规模也迅速扩大，房地产业进入高速发展的成长期，与此同时，集中型城镇化是其基本空间演变规律，房地产资金向大城市和中心城区迅速集中，表现为大城市和中心城区的房地产投资规模迅速增长，房地产供需总量急剧扩大，房价上涨较快；城镇化的减速期，房地产市场需求增长速度也开始回落，房地产投资规模增长速度开始下降，从发展空间上看，城市的扩散效应逐渐超过集聚效应占据主要地位，房地产开发与扩散型城市化相适应，主要向城市郊区和卫星城发展，房地产业进入成熟阶段；在城镇化平稳期，由于可转移的农村剩余劳动力已基本被城市吸收，城镇化发展速度进入平稳阶段，相对应房地产市场需求日趋饱和，房地产投资规模呈下降趋势，房地产业进入衰退期。

目前，我国正处于城镇化的加速阶段，房地产业也快速发展，大城市住房供需矛盾更加突出，由于价格高涨，住房开发向城市郊区及卫星城发展的态势明显。随着大城市扩散效应的增强及国家城镇化战略的实施，中小城镇加快发展，大城市住房压力将得有效缓解。

通过中小城镇发展，化解大城市住房难题，关键是要增加中小城镇的集聚力，实现大城市人口转移。中小城镇的发展，要以大城市为依托，充分利用大城市集聚扩散能力，促进自身进一步发展。

发挥大城市的辐射带动作用，吸引人口向中小城镇转移，将城市群作为推进城镇化的主体形态，走上大小城市和小城镇协调发展的道路。随着大城市的辐射吸引与扩散能力的增强，与周边地区城镇各种联系越来越紧密，特大城市和大中小城市与小城镇密切结合的新型城市区域已在全国涌现出来。国家“十一五”规划已经明确提出要“促进城镇化健康发展”，指出要“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”。

城市群的形成和发展是城镇化的高级形态。在资源环境的约束下，有利于大城市人口资源环境的协调发展，搞好城乡统筹，构建和谐社会，必须要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，建立强有力的二级经济中心和一批小城镇和农村乡镇为主的三、四级中心，不断完善城市群的层次结构，共同组成规模性质不同的，相辅相承的，有机联系的城市群，使整个城市群区域协调、健康、持续发展。

大城市应依靠优越的经济发展水平、科技力量、文化魅力，通过多种渠道，不断地向周围地区扩散人口、产业、资金、信息、技术，在中心城市组织生产、流通、生活、生态、旅游及其为周边综合服务的过程中，把中小城市、城镇以及广大农村地区的各种经济社会活动有序化、群落化，构成一个有机的统一整体。进一步加强龙头城市对周围地区的扩散作用，通过科技、资金、信息的流入，带动周围中心城镇、农村乡镇和广大农村腹地的发展，这样促使人口向中小城镇转移，客观上也缓解了大城市住房压力。

面对房价的跌涨，面对大城市中存在的住房问题，党和国家为了让人民群众在经济危机中尽可能的减少经济损失，为了改善城市中低收入人群和农村人口的住房条件，为使我们的社会，我们的国家更加和谐，不断出台相关政策，全心全意最广大的人民群众着想，全心全意的为人民服务，代表最广大人民的根本利益，使矛盾减少到最小，努力改善人民群众的生活。而我们，作为社会中的一员，要积极响应国家的政策和号召，为我们的国家更加繁荣，更加和谐做出一份努力，，一份贡献。不积小流无以成江海，相信只要我们中国人勇敢，团结，一定会减小经济危机带来的损失，也会使我们的祖国更加和谐。