浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划

东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法

业会计准则-借款费用》规定核算利息支出，如果不按规定进行核算，一律不得扣除。例如加罚的利息和超过贷款期限的利息都不行允许扣除。

（五）利用土地增值税的征税范围进行筹划

判定是否征收房地产企业土地增值税的三个标准是：①转让的土地是否为国有；②产权是否发生转让；③是否取得了收入。房地产开发企业可以通过避免符合以上三个标准来避免成为土地增值税的征税对象。

1.房地产代建房行为

代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。在整个代建房的经济行为中，企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，缴纳营业税，不缴土地增值税。因建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%-60%的四级超率累进税率，显然前者节税效果明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初就能确定最终客户，可以采用代建房方式进行定向开发，而不采用先开发后销售方式，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售时缴纳土地增值税。

但采用此种方法的前提是在开发之始便能确认最终客户，企业可以以客户名义取得上地使用权及购买各种材料设备，也可通过协商由客户自己购买取得。代建过程中，一般由客户提供资金，开发商的资金压力会较小，同时也可节约销售费用，增加利润。

2.合作建房

税法规定，对于一方出地一方出资金，双方合作建房建成后按比例分房自用的，暂免缴纳土地增值税；建成后转让的，应缴纳土地增值税。如甲房地产开发公司拥有一块土地，拟与ABC公司合作建造写字楼，资金由ABC公司提供，建成后按比例分房，对甲房地产公司而言，作为办公用房自用，则不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。即使以后再处置时，只就属于自己的部分缴纳土地增值税即可。再如某房地产开发公司购得一块土地的使用权，准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样在形式上就符合一方出土地一方出资金的条件。在该房地产开发公司售出剩余部分住房前，不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这部分住房缴纳土地增值税。

3.以房地产投资联营

2006年之前，很多房地产企业采用这种方式规避缴纳土地增值税。因为当时

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根据《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但自从《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)出台后，采用此方法进行避税的企业已无法达到预期的目的，因其规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业 以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条暂免征收土地增值税的规定。

此外税法还规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立独立的项目公司，由项目公司取得土地使用权，并进行房地产开发，然后通过兼并项目公司的方式来规避应缴纳的土地增值税。

东华理工大学毕业设计（论文） 结论

结论

房地产行业是我国的支柱产业，近年来得到了迅速的发展。虽然房地产业发展迅速且有巨大的市场需求，然而房地产行业的发展也面临着许多的不确定性。因此，房地产企业必须得努力提高自身的竞争实力，其中一个重要的方面就是不断降低企业的成本费用。在我国现行税收制度下，房地产企业涉及税种很多，税收负担严重，依法纳税构成了企业成本的重要组成部分。故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。

“税收筹划”一词在西方几乎是家喻户晓，然而在当今我国，它还只是一个“新

生儿”。虽然税收筹划良好的节税效果，早就引起了企业界和学术界的广泛关注，但国内真正开展税收筹划的企业也屈指可数，中国企业的税收筹划还仍处于摸索学习的阶段。通过对国内专家学者的研究成果查阅发现虽然近些年来针对房地产企业的纳税筹划研究很多，但尚没有形成普遍意义的针对实例研究分析。所以我认为土地增值税纳税筹划的技巧在理论上虽然可以少缴纳一些税金或降低部分税负，但在实际运作中却往往不能达到预期效果。因此，房地产企业在进行土地增值税筹划时必须注意理论联系实际，灵活运用各种筹划技巧，从企业整体角度考虑税收筹划方案中的可行性，降低税收负担，获取收益最大化从而实现房地产企业土地增值税筹划的目标。

东华理工大学毕业设计（论文） 致谢

致 谢

时光飞逝，大学学习生活即将以本论文的完成告一段落。在本次论文的撰写中，我得到了帅老师的精心指导，不管是从开始定方向还是在查资料准备的过程中，一直都耐心地给予我指导和意见，使我在总结学业及撰写论文方面都有了较大提高；同时也显示了老师高度的敬业精神和责任感。在此，我对老师表示诚挚的感谢以及真心的祝福。

同时，我真诚地感谢经济与管理学院所有的任课老师，正是你们丰富而严谨的传授及精心的指导，使我在大学四年不仅积累了扎实的专业知识，更拓宽了我的知识面。使我的理论知识、思维与分析能力有了大幅度的提高，为我在今后的工作中取得更大成绩打下了坚实的基础。

最后，我要感谢母校东华理工大学，感谢她给了我接受四年高等教育的机会，丰富了我知识，拓宽了我的视野，为我今后的人生道路做好了坚实的铺垫，让我能够勇敢的追踪自己的梦想，开辟自己新天地。