浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划

东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法

应缴纳土地增值税=（10000-8000）×30%-0=600万元

豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例=（5000-3000）÷3000×100%=67% 应缴纳土地增值税=（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元 合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。

可以进一步通过适当减少销售收入或增加开发支出等成本费用使普通住宅的增值率控制在20%以下，这样既可以免缴土地增值税，又因降低了房价或者是提高了房屋质量、改善了配套设施等，可以在激烈的竞争中取得优势。

3.分散收入还可以通过多次签订售房合同来实现。

由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，在售房时分别签订房地产销售合同和附属设备安装及装演、装饰合同。合同总额不变，但房地产开发企业只需就销售合同缴纳土地增值税，而装修合同则属于营业税征税范围，不用交纳土地增值税，因营业税税率比上地增值税的税率要低很多，从而达到节税的目的。 例如，某精装修商品房售价为2000万元(其中包含装修费500万元)，税法规定的可扣除金额为1250万元。若不分开核算，则增值率=（2000-1250)÷1250 x 100%=60%，适用的税率为40%，扣除系数为5%。应纳的上地增值税=(2000-1250) x 40%-1250 x 5%=237. 5(万元)。若分开核算，则增值率=(1500-1250)÷1250 x 100%=20%,故免交上地增值税，同时装修需缴纳的营业税=500 x 3%=15万元。由此可见，分开核算比不分开核算少缴税款237. 5-15=222. 5万元。

4.成立房地产销售公司，使房地产开发与销售相分离。

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为增值额。因此，设立房地产销售公司不仅不会重复缴纳营业税，还可以将土地增值税一分为二，降低增值额和增值率，从而达到不交土地增值税或少交土地增值税的目的。此外，设立销售公司会多一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等费用的税前扣除额，减少了应纳税所得额，减轻所得税税负。国税发200383号和国税发200631号文件都规定房地产开发企业要预交企业所得税，但并没有要求房地产销售公司预交所得税，所以设立销售公司还可以递延交纳企业所得税。

（三）代收费用筹划法

房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规

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定的通知》（财税[1995]048号）第六款规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用”。虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但仍可利用代收费用并进行税收筹划。如果将代收费用计入房价中，增值额虽未减少，但扣除项目却增加了，在增值额相同的情况下，使得增值率变小。

[案例3]某房地产开发公司出售一栋写字楼，收入总额为10000万元，该楼支付的地价款及相关费用为1500万元，房地产开发成本3000万元，财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），转让环节缴纳的相关税费共计555万元，该房地产开发企业所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。则该房地产开发公司应缴纳的土地增值税计算如下：

允许扣除的项目金额合计=1500+3000+450+（1500+3000）×5%+555+（1500+3000）×20%=6630万元

增值额=10000-6630=3370万元 增值率=3370÷6630×100%=50.83% 应纳土地增值税=3370×40%-6630×5%=1016.5万元

如果该公司在出售该写字楼时，按当地政府的要求在售房时代收了150万元的各项费用，并且计入到售楼收入中，则该公司应缴纳的的土地增值税计算如下：

允许扣除的项目金额合计=1500+3000+450+（1500+3000）×5%+555+（1500+3000）×20%+150=6780万元

增值额=10000+150-6780=3370万元 增值率=3370÷6780×100%=49.71% 应纳土地增值税=3370×30%-0=1011万元

由此可见，将代收费用计入房价中，会使可扣除项目增加150万元，少缴土地增值税5.5（1016.5-1011）万元。当然，需要注意的是，在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是一样的。

（四）成本费用筹划法

房地产开发企业的成本费用不仅包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，还包括与房地产

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开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。成本费用是土地增值税扣除项目的重要组成部分，会严重影响纳税人应纳税额的大小，即成本费用越高，应纳税额越小，成本费用越低，应纳税额越大。纳税人如果能够最大限度地扩大成本费用的列支金额，就会节约很多税。

1.适度加大建造成本法

房地产开发企业为提高产品竞争力，在市场接受的范围内，适当的加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，同时，企业增加了建造成本就等于增加了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的1.3倍，从而使增值率降低以降低纳税级次，甚至免交土地增值税。

沿用[案例1]中的数字，建造成本为1424万元，销售收入总额为2400万元，为增加小区卖点，提高装修档次，增加了装修成本100万元，同时为了收回成本销售额也提高了100万元。在这种情况下，增值率=[2500-（1524×1.3+2500×5.5%）]÷（1524×1.3+2500×5.5%）=18%<20%，故可免交土地增值税。

由此可见，适度的增加建造成本，提高房产售价，可以使增加的建造成本得到补偿，从而降低土地增值税的增值率，可以使非普通标准住宅的土地增值税适用较低税率，普通标准住宅免交土地增值税。

2.期间费用移位法

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从房地产开发企业会计核算角度分析，会计对企业的期间费用即“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”和工程项目的“开发间接费”并没有严格的界定。在实际的业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等费用也不可能与公司总部完全划分清晰，这就为税收筹划提供了较大的空间。

沿用[案例1]中的数字，建造成本为1424万元，销售收入总额为2400万元，房地产开发公司通过调整公司的组织机构，把原来属于公司编制的人员放到开发项目，从而降低了期间费用开支50万元，增加了开发间接费用50万元，这种调整不会影响到开发费用10%的扣除比例。

扣除项目金额=（1424+50）×1.3+2400×5.5%=2048.2万元

增值额=2400-2048.2=351.8万元 增值率=351.8÷2048.2=17.18%<20% 故可免交土地增值税。

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由此可见，在土地增值税计算中，房地产开发费用采用的是扣除比例为10%的比例扣除法，期间费用实际的发生额大小对扣除项目金额没什么影响。房地产公司在组织机构设置上向开发项目倾斜，把能划归为开发项目的人员划入项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目所有，这样，就把期间费用开支的费用计入了开发间接费，加大1倍的建造总成本就会带来1.3倍的扣除金额，从而降低增长率，减少应交土地增值税。

3.利息费用的筹划法

房地产开发企业在运营过程中，一般会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定:（1）据实扣除法：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5％以内。（2）比例扣除法：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。即允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×10%以内。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

[案例4]某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款600万元，开发成本1000万元，假设该房地产开发公司开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息是90万元，请问该怎样通过利息费用进行土地增值税的筹划？如果应扣除的利息支出为60万元又该如何筹划？（假定当地政府规定的两类扣除比例分别是5%和10%。）

该公司的利息扣除节税点=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×（10%-5%）=（600+1000）×5%=80万元

当允许扣除的利息支出是90万元时，90万>80万，所以应采用据实扣除法，严格按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构的证明，这样利息支出可按90万元扣除，否则按80万元扣除将使计税依据增加10万元，造成多缴税款。

当允许扣除的利息支出是60万元时，60万<80万，所以应采用比例扣除法，不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供金融机构的证明，这样利息支出可按80万元扣除，将使计税依据减少20万元，合理降低税负。

通过将实际允许扣除的利息数额与利息支出节税点进行比较，从中选择有利于纳税人节税的扣除方式。需要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按照《企