2012年房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件[讲义] 12~14讲

2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》

[答疑编号505561060302]

『正确答案』BDE

『答案解析』参见教材P193。 AC属于区位状况调整。

3.房地产状况调整的思路（掌握） 总体的两种思路： 直接比较法——以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较 间接比较法——设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较 具体步骤：

（1）确定影响因素。实物、权益、区位

（2）找出差异程度。比较估价对象和可比实例，找出差异程度。 （3）转换为价格差异程度。将房地产状况差异程度，转换为价格差异程度 （4）调整。根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整 调整方向：

可比实例比估价对象好，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价 可比实例比估价对象差，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加价 （联系实际记）

4.房地产状况调整的方法（掌握） 一般方法：百分率法，差额法

具体方法：直接比较调整， 间接比较调整 百分率法（乘法）

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定

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2012年房地产估价师考试辅导《房地产估价理论与方法》

假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为±R%，则

可比实例在自身状况下的价格× 差额法（加减法）

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

直接比较法 ■步骤

①确定影响因素。确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素 ②确定每个因素的权重。根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重

③打分。以估价对象的房地产状况为基准（100），将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐个因素比较并评分，好于估价对象的评分大于100，不如估价对象的，评分低于100 记忆：估价对象100分，对可比实例逐项打分 ④将累计所得的分数转化为调整价格的比率 ⑤利用该比率对可比实例价格进行调整 ■公式

可比实例在自身状况下的价格× 间接比较法 第一步，标准化修正

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

设定一个标准房地产状况为100，将估价对象及可比实例的房地产自身状况均与标准房地产进行比较并评分，估价对象或可比实例好于标准房地产，则评分高于100，反之则低于100。

可比实例在自身状况下的价格× 标准化修正

第二步，房地产状况调整

＝可比实例在标准房地产状况下的价格

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可比实例在标准房地产状况下的价格× 房地产状况调整

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

综上：可比实例在其自身状况下的价格*＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

【2006年真题】在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（ ）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05

[答疑编号505561060303]

『正确答案』A

『答案解析』参见教材P197。

=0.95

还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。

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第八节 求取比准价值

求取单个可比实例的比准价值的方法（了解） 三种基本方法

（1）百分率法下的修正和调整系数连乘公式

比准价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 （2）百分率法下的修正和调整系数累加公式

比准价值＝可比实例成交价格×（1＋交易情况修正系数＋市场状况调整系数＋房地产状况调整系数

比准价值＝可比实例成交价格× （3）差额法下的公式

比准价值＝可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额 直接比较修正法和间接比较修正法 直接比较修正法

比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

比准价格＝可比实例成交价格×

交易情况修正——使得非正常价格变成正常价格

市场状况调整——使得可比实例在成交日期的价格变成估价时点价格 房地产状况调整——使得可比实例状况下的价格变成估价对象状况下的价格 记忆窍门：100成V造型——谐音 “自卫”：自——直接比较修正，卫——V 考试中主要是直接比较方式

（顺序不要记错，按照这个顺序记，韩磊有首歌叫“走四方”——走路靠脚，“脚”谐音“交易情况”第二个“四”谐音“市场状况调整”，“方”谐音“房地产状况调整”）

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