商业地产经营与管理信息化

商业地产的经营职能

◆商业地产管理机构

商业地产（Business Real Estate）是为一切商业活动提供场所的产业，具有高投入、高回报、高风险的特征。成功的商业地产项目能聚集大量人气，交易畅旺，既能为商业经营者带来丰厚利润，也能使物业自身不断升值。

“住宅靠销售，商场靠经营”，这早已是不争的事实。商业地产项目需要优秀的商业管理机构，对整个项目统一经营，全面管理。它并不拥有物业的所有权，也不参与具体的商品买卖，而是为发展商、业主、经营户、消费者提供专业服务和管理，营造良好的营商消费平台，其经营能力无疑是项目成败的关键因素。 现实中管理机构可以是发展商专门设立的一个部门或管理公司，或者是独立的经营管理公司，无论属于哪种情形，管理机构都行使独立的管理权，与业主或发展商拥有的所有权、经营户拥有的物业使用权，形成三权分立的格局，对外面向公众统一形象、统一经营、对内业主、经营户、管理机构之间责权利清晰，各自又有相当大的自主空间，这是最成功的商业地产经营模式。

◆商业地产经营职能

项目的经营管理是否全方位的，包括了多个方面。凡是提升商场知名度、促进商品交易、刺激消费、聚集人气的合法行为都是有效的经营措施。

要让一座建筑物成为购销两旺的商业宝地，必须保持产业链中各个环节运作良好，物业设施、业主（投资者）、经营户、消费者，任何一个环节处理失当都会对整个项目产生不良影响。而很多人士在经营管理中往往只看重其中的某几个甚至某单个环节，并不是全方位统筹运作，项目是难以成功的。

商业地产的经营管理总是围绕这些环节做好服务和管理。 物业管理

保持物业设施的良好运转是商场兴旺的必要保证，需要出色的物业管理能力。商业物业管理主要有以下几个方面：

记载物业、设施、设备档案； 建筑物的装修与维护； 配套设备的维护； 消防与安全的管理； 环境清洁卫生管理；

车辆及交通的管理； 处理紧急事件。

由于商业地产是较新的领域，很多开发商是在住宅物业的基础上做起的，对商业地产管理的重要性认识不足，以住宅小区的管理方法来管理商场，只配备了相应的物业管理人员和设备，甚至管理机构的名称都是某某物业管理公司。只重视物业管理而完全忽视商业的管理，是对商业地产的严重误解。

事实上，物业管理和商业管理完全是两个不同的概念，是两种不同类型、不同权责、不同作用、不同性质、不同专业的管理范畴。物业管理的任务是及时解决物业环境、设备设施出现的问题或故障，保持其正常运转，是对物业硬件进行管理，其工作特征是的事务处理型，工作状态是被动的。

现实中管理机构可以是发展商专门设立的一个部门或管理公司，或者是独立的经营管理公司，无论属于哪种情形，管理机构都行使独立的管理权，与业主或发展商拥有的所有权、经营户拥有的物业使用权，形成三权分立的格局，对外面向公众统一形象、统一经营、对内业主、经营户、管理机构之间责权利清晰，各自又有相当大的自主空间，这是最成功的商业地产经营模式。

◆商业地产经营职能

项目的经营管理是否全方位的，包括了多个方面。凡是提升商场知名度、促进商品交易、刺激消费、聚集人气的合法行为都是有效的经营措施。

要让一座建筑物成为购销两旺的商业宝地，必须保持产业链中各个环节运作良好，物业设施、业主（投资者）、经营户、消费者，任何一个环节处理失当都会对整个项目产生不良影响。而很多人士在经营管理中往往只看重其中的某几个甚至某单个环节，并不是全方位统筹运作，项目是难以成功的。

商业地产的经营管理总是围绕这些环节做好服务和管理。 物业管理

保持物业设施的良好运转是商场兴旺的必要保证，需要出色的物业管理能力。商业物业管理主要有以下几个方面：

记载物业、设施、设备档案； 建筑物的装修与维护； 配套设备的维护； 消防与安全的管理； 环境清洁卫生管理； 车辆及交通的管理； 处理紧急事件。

由于商业地产是较新的领域，很多开发商是在住宅物业的基础上做起的，对商业地产管理的重要性认识不足，以住宅小区的管理方法来管理商场，只配备了相应的物业管理人员和设备，甚至管理机构的名称都是某某物业管理公司。只重视物业管理而完全忽视商业的管理，是对商业地产的严重误解。

事实上，物业管理和商业管理完全是两个不同的概念，是两种不同类型、不同权责、不同作用、不同性质、不同专业的管理范畴。物业管理的任务是及时解决物业环境、设备设施出现的问题或故障，保持其正常运转，是对物业硬件进行管理，其工作特征是的事务处理型，工作状态是被动的。 收取租金、管理费水电费等各项费用。

为经营户提供各种服务，如代办工商登记、税务登记，代缴各种费用，货物运输保管，发布商品广告，物业设施维修等等。

租赁管理：记录详细的物业租赁合同。办理过户、续租、退租、变更等手续。 消费者管理

为消费者提供各项便利服务，如提供车队免费接送方便购物；建立消费者的会员制，保证商场有稳定客源；处理消费投诉。 财务管理

收费管理：准确核算经营户的应缴款，每期收款前出具详细的缴款通知单；以现金、支票、银行代扣等多种方式收取款项，出具有效票据，及时统计欠费清单并追缴。

收支管理：款项的收支严格按财务制度执行。

统计报告：统计完整规范的财务报告，并且结合经营作业绩分析。

商业地产的经营管理比住宅更复杂，难度更高，风险更大，要求更高的资金实力和经营能力。一个优秀的经营管理机构能保持商场持久兴旺，消费者可获得舒适的购物体验，经营户可获得可观的商业利润，轻松支付租金，投资者获得理想的租金回报与地价升值，发展商和管理商获得可观的现金回报与品牌升值，为整个产业链带来住宅地产无法相比的高回报。

商业地产的信息化管理

◆商业地产信息化管理系统

商业地产的管理在我国仍是较新的领域，近几年的高速发展中，一些优秀的企业打造了一批成功的项目，不同经营模式和行业中都有十分精彩的案例，如美罗城、梅龙镇广场、同福易家丽、漯河新天地等等，创造了良好的经济效益和社会效益。

任何成功的项目都不是偶然的，汇集了管理者的洞察力、创造力、激情和心血，也为业界积累了宝贵的经验，将这些经验加以总结提炼，运用到新的项目管理中，无疑能大大提高经营管理水平，起到事半功倍的效果。

如何将别人已有的成功经验变成自己的经营能力呢？

一、管理者要不断学习，并在实践中勇于尝试，将别人的成功经验转化为自己的经营能力；

二、加强团队的建设，因为商业地产管理是个复杂的系统工程，单靠某个人绝对无法完成的，加强部门之间，员工之间的协作配合，建立完善的管理体系。 三、在管理中运用先进的信息化管理平台。

商业地产的信息化管理系统是商业地产与信息产业相结合的产物，从大量优秀企业的管理模式和成功案例中，提炼出具有共性的管理方案，将管理制度的建立、工作岗位的设置、办理业务的手续等管理要素量化为具体的管理节点和处理流程，并将其编制为计算机软件，在计算机网络上运行处理各项管理业务。

实施商业地产信息化管理具有很多优点：

管理先进性

商业地产管理系统绝不仅仅是一套计算机软件，它首先是一整套的管理方案，来源于大量优秀企业的管理模式和成功案例，实施信息化管理就可将其管理精髓和成功经验运用到自己的管理中，直接提升经营管理能力。

管理规范性

商业地产管理系统是将管理方案精确量化后的数字化产物，每个操作员只拥有有限的权限，只能处理被授权的业务，每一笔业务的操作都被明确规定，每个环节之间的约束在流程中得到控制。操作员只要按系统规定来操作，就可以将严格的管理方案贯彻到每个业务细节中，具有很强的可操作性。

管理高效性

商业地产的经营管理是一个复杂的过程，数据资料涉及规章制度、物业、设备、客户、业主、经营范围、商品资料、合同、财务单据，业务环节包括招商、租赁、合同变更、装修、维护、收费、投诉处理等等，数据庞大、环节众多，带来了巨大的工作量。采用信息化管理，能完善各工作岗位的配合监督，大大缩短业务处理时间，大幅度提高管理数据的准确性和实时性，降低管理成本，并能提供完整的统计数据，实现管理的高效严密，为经营者的决策提供及时可靠的依据，最大限度提高效能。