商业地产经营与管理信息化

商业地产经营与管理信息化

◆商业地产的概念

商业地产（Business Real Estate），简单地说就是为一切商业活动提供场所的产业。人们习惯上

将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 它由房地产开发商作为投资主体直接参与，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作，它包括商场、购物中心、写字楼、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的物业开发与经营，进行策划、招商和日常营运管理，是多元化、多层次、多业态、大跨度的经济活动，是商业与地产业紧密结合的复合型产业。

中国的房地产业经过多年的发展，竞争日趋白热化。其中住宅地产的开发已经相当成熟，利润空间也不断缩小，越来越多的地产商将目光和资源投向了商业地产，以期获得持续的利润增长。目前全国商业地产的开发正进入了高速发展的轨道，成为地产界的新热点。

发展商对住宅的开发，是将房屋销售作为目标，售出房屋即可回笼资金，赚取利润。由于住宅是用于居住的场所，绝大部分购买者是有居住的需要而购买，本身既是投资者，又是使用者，购买后都会居住，使住宅的实用价值得到发挥。楼盘只要销售得好，项目就成功，很多发展商已经获利颇丰。

将住宅的开发模式套用到商业地产的开发是比较普遍的现象。发展商开发商业物业的时候，将销售获利作为最终目标，一切以销售为出发点，如果商铺销售不好就会想尽办法促销，为了销售，发展商也会在商场的经营管理方面作出很多承诺，一旦商铺销售完成，产权转移到中小投资者身上，在经营管理方面就不再继续投入，商场并没有兴旺起来，甚至开业都困难，带来了一系列的问题。对发展商而言，项目的声誉和形象都会大打折扣，剩余商铺的销售会面临很大的压力，进而给发展商的声誉造成不良影响，损害企业的公共形象和美誉度；对中小投资者而言，本身投资失败，利益受损，特别是采取按揭贷款方式投资的业主，直接影响到还贷能力，引发银行、发展商和业主三方面的资金纠纷。这样的例子实在不胜枚举。

那么，商业地产项目如何才算成功呢？商铺销售出去并不等于项目成功，销售只是意味着产权的转移，与物业本身是否发挥了作用并没有必然联系。商业地产必须使其价值得到充分发挥才算成功，其价值不在于用来居住，而在于能为商业经营带来利润，商业利润是通过商品交易来实现，要求商业活动频繁、交易畅旺，也就是通俗所说的“人气”旺盛，才能为经营者带来丰厚的利润，这样的商业地产项目才是真正成功的项目。

二、商业地产的类型

1、商业地产分类表 分类方法 种类 大型商厦 按市场形式分类 专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 按物业用途分类 专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 按建筑特征分类 临街商铺 步行街露天商铺 地下商城 商业区物业 按物业区位分类 住宅区物业 近郊物业 按经营方式分类 统一经营物业 分散经营物业 综合经营物业 单一经营物业 销售物业 按销售方式分类 租售物业 出租物业 按物业产权分类 产权物业 非产权物业 微音客户案例 美罗城、梅龙镇广场、波特曼中心 同福易家丽、昆山亿丰商城 金沙丽晶苑社区商业街 美罗城、梅龙镇广场 金沙丽晶苑社区商业街 同福易家丽、霓虹儿童广场 昆山亿丰商城 金光外滩中心、成都时代广场 即小区配套商业铺位 嘉定国资委 漯河新天地 霓虹儿童广场普安店 美罗城 金沙丽晶苑社区商业街 同福易家丽、昆山亿丰商城 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业 大部分商铺（除发展商返租外） 如大型商厦、小区商铺 如专业市场、餐饮及美食广场 有产权的商铺多以销售为主 成都时代广场 金光外滩中心 波特曼公寓 美罗城、梅龙镇广场 按经营类别分类 ◆商业地产的开发经营模式

商业地产的开发经营不外乎出租和销售，但是由于所处的地区、行业、商圈的不同形成了多种模式。主要有：

整租不售：

开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。

优点：整租给一家具备成功经验的商业企业，便于经营定位和统一经营管理，商业经营易于成功，物业租金逐年递增，形成稳定的利润源泉，而且可将物业抵押融资，等待增值。

缺点：经营方进行商业选址时选择面广，谈判实力强，压价狠，开发商租金菲薄，租期长，套现难度大，初期资金压力较大。 零租不售：

将物业分为相对较小如10至50平米的商铺出租。一般情况下，租户的经营项目具有相同主题或相同专业领域。这种模式广泛用于各个专业市场，如电脑城、家具城、装饰城等等。

优点：消费人流者含金量高，购买意欲明确；租金高，开发商收益可最大化；物业升值空间大；租期短，灵活性高。

缺点：要求资金实力雄厚，必须设立专业的经营管理公司负责经营管理；要求很强的策划能力、招商能力、日常管理能力；经营风险较高。

整零结合：

将整层或大片的空间出租给大型的主力店，将其他空间分零出租给较小商户。如美罗城中的百脑汇就是一个典型的案例.

优点：综合了整租与零租的优势；大小租户的结构使项目稳定性提高；能维持较高的经常性收益。 缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才；对主力店的招租能力要求极高。

这是大型购物中心广泛采用的方式，广州天河城就是典型的成功案例，不但收取丰厚租金，带动了自身物业、周边土地、物业的迅速增殖，形成了良好的社会效益和经济效益。

零售零租：

将物业分零，出售产权，滞销商铺则作为出租物业。 优点：资金快速回笼。

缺点：因产权分散，难以统一经营管理，不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。

零售返租：

优点：投资者有稳定的返还租金收入，能降低投资风险；开发商能在短期内回笼大量资金；返租后由专业管理机构统一管理运作。

缺点：风险高，如果经营者经营失败，将不能兑现返租承诺，引发纠纷。 整体出售

这种模式并非多数。一般由资金实力雄厚的投资性公司购买整个项目，而商业行业整体利润较低，注重资产的流动性，一般不会直接购买商场来取得经营场所。

无论哪种模式，客观上存在业主、经营户多而分散，众多的经营户又是在同一商业场所中开展经营活动的局面，彼此之间有极强的关联性，如果由业主自行招租，经营户自行经营，没有集中管理，就无法将整个商业地产项目统一定位统一推广，是注定要失败的。商业地产必须实行统一经营，专业管理。

◆商业地产的产业链

商业地产如何成为购销两旺的交易平台，是成功的根本，也是业界最关心的问题，它充分体现了资本的持续营运，其多样性和复杂性远胜住宅地产。从立项、规划、设计，建设，销售，策划、推广、招商、租赁、经营、消费，整个过程涉及发展商、投资者、管理商、经营户、消费者，产业链环节众多，只有每个环节都顺利推进，整个商业地产项目才能持久兴旺。

消费者：获得舒适的购物消费体验，美好的感受令其流连忘返，并会成为良好口碑的传送者。

经营户：比如零售业、餐饮业、服务业的经营者，这些行业本身利润比较薄，对资金的流动性十分敏感，对于商铺一般都选择租赁的方式，很少自身投入大量资金资购买商铺。 “客似云来”“货如轮转”是商业经营者的目标，他们最怕商场人气不旺，只要人气旺，即可获得赚取丰厚的商业利润，并轻松支付租金。

投资者：商铺投资者与商业经营者有着完全不同的目的，一般的投资者都不愿意自己介入商业项目的经营，投资商铺是为了获得理想的租金回报与地价升值。

发展商：项目的投资主体，一般都是房地产发展商。发展商负责项目的建设开发。从土地、商业物业的开发、销售、租赁中获益。

经营管理机构：绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖，但作为商用物业的开发者，仅仅提供场所是远远不够的，需要由专业的经营管理机构，对整个项目实施统一经营、专业管理。整个产业链中，经营管理机构的具有举足轻重的地位。

现实中的经营管理机构有些本身就是发展商属下的一个部门，有些是独立的管理公司，至于公司的名称更是多样，如“经营管理公司”、“管理咨询公司”、“物业发展公司”、“市场管理公司”、“市场开发公司”、甚至“物业管理公司”，无论名称如何，他们执行的都是对项目统一经营管理的职能。

成功的商业地产项目能为产业链中的每个环节带来理想的回报，反过来说，只有产业链中的每个环节都获得成功，商业地产项目才算是成功。

近几年特别是2000年以来全国商业地产的高速发展，既有非常成功的榜样，也有惨败的例子。业界对商业地产的态度也越来越成熟，越来越理性，很多开发商、经营管理机构，商业经营者，他们已不是在项目落成后才开始运作，而在开发前期就达成合作，共同对项目的经营模式、招商对象、业态需求和目标的客户等因素进行充分研究论证，以减少投资的盲目性，降低投资风险，充分体现了规划、经营、管理的重要性。