万科财务报表分析

1000800600营业成本400200020092010201120122013

从上表可以看出，近几年营业成本也在持续的上升。2013年上半年公司营业成本同比增长了63.33% ，几乎相当于2012年的两倍。可能是由于城市居民人口饱和，房地产用地紧缺，导致土地使用价格的上升，但是从曲线变化的平稳成都可以看出，公司的成本控制还是较好的。

B. 期间费用。

在营业收入增长，销量增长的情况下，销售费用同比增长31.62% ；管理费用同比增加了8.63%，财务费用同比增长了24.9% 。总的来看，公司三项费用占营业收入的比重呈上升趋势，但是变动的幅度以及期间费用张营业收入的比例基本趋于平稳，这说明了公司对期间费用控制良好，公司的经营管理状况良好。

C.资产减值损失

2013年比2012年下降36.62%，主要是本期存货减少，导致计提的存货跌价准备和贷款损失准备减少所致，并且可以说明企业发生坏账的比例减小。

3.利润表的总体评价

从利润表解释出来的信息可以看出，公司业绩上升的主要原因，是营业收入增幅高于成本费用增幅所致，其费用控制较好。

3.1.3现金流量表趋势分析

现金流量表趋势分析

（单位：亿元 ）

16

200150100500-50-1002010201120122013经营活动投资活动筹资活动

根据万科披露的企业年报,2013年的经营活动现金流入比2012年下降了 18.01%,可以认为经营活动现金流入基本趋于稳定,企业在经营活动中创造现金的能力还是保持在稳定的水平。经营活动现金流入作为企业最主要的资金來源,增强了企业自身“造血”功能,使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力,大大增强了风险抵抗能力,有利于企业稳定和可持续发展,而经营活动现金净流量却大幅减少,主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加。纵观，万科企业的现金流入还是比较充裕的，因此，万科发展势头良好。

综上分析,万科内部产生现金能力强,现金流质量高。万科现在处于企业生命周期中的成熟期,经营活动提供了充足的现金可以偿还债务、分配股利。但万科的发展仍具有成长期的特点,仍有持续而大规模的投资,此外万科有很强的融资能力。万科的现金流在近五年波动较大,受经济环境影响较大,但结合以上特点可以判断万科的财务风险较小。

3.2结构分析

3.2.1资产负债表结构分析

资产部分 项目 货币资金 应收账款 万科地产 2013（%） 9.26% 0.64% 保利地产 2013（%） 10.75% 0.74% 世纪星源 2013（%） 3.83% 0.15% 17

预付账款 存货 流动资产合计 固定资产 在建工程 无形资产 非流动资产合计 资产合计 5.98% 20.54% 92.25% 0.44% 0.19% 0.09% 7.75% 100.00% 6.14% 76.42% 96.52% 0.63% 0 0.005% 3.48% 100.00% 0.84% 1.29% 21.94% 2.08% 24.97% 0 78.06% 100.00% 在资产方面，具体分析如下： （1）货币资金

万科地产货币资金占总资产9.26%，保利地产的占总资产10.75%，世纪星源的占总资产3.83%，由此可见，保利地产货币资金所占比重是三家公司中最大的，万科排第二位。万科地产为消费者提供的信贷政策虽然使得当期的货币资金减少，但是却并没有影响营业收入的增加。

（2）应收款项：万科地产的应收账款占资产的比例低于保利地产，从企业年报可以看出，万科地产的应收账款主要是销售产品所致。世纪星源的销售收入主要是通过应收票据和预收账款来实现的，因此。其应收账款的比例较低。万科的应收账款比例处于行业中间地位，这体现了万科稳健经营的策略，尽量避免承担发生坏账的风险。降低应收账款管理的费用和坏账损失，同时由于应收票据会附带利息也为万科地产带来了利息收入，从而实现资金被占用的货币时间价值，一定程度上保证了资产的盈利能力。

（4）无形资产：万科地产的无形资产占资产0.09%，处于三者之中最多的部分。无形资产是一个企业发展的潜在动力。从万科企业无形资产的储备可以看出万科对于人才，技术创新，专利等无形资产的重视程度。也为其获得利润提供了潜在的保证。

负债及所有者权益部分 短期借款 应付票据 万科地产 1.06% 3.09% 保利地产 0.44% 0 世纪星源 2.94% 2.94% 18

应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 流动负债合计 递延所得税负债 非流动负债合计 负债合计 实收资本（股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者（股东）权益合计 负债和所有者（股东）权益合计 13.35% 32.45% 0.51% 0.96% 68.64% 0.14% 9.36% 78.00% 2.30% 1.78% 4.20% 7.66% 5.96% 22.00% 100.00% 5.95% 34.14% 0.04% -1.98% 53.08% 0.02% 24.89% 77.97% 2.27% 3.49% 0.35% 10.37% 5.54% 22.03% 100.00% 2.71% 19.28% 0.19% 3.96% 47.46% 0 0.03% 47.48% 76.92% 22.64% 12.58% -46.92% 0 52.52% 100.00% 在负债方面，具体分析如下： （1）预收账款

万科地产的预收账款比例明显高于世纪星源。这说明万科不仅通过大量的应付账款和应付票据来挤占上游供应商的资金，而且还通过拥有大量的预收账款来挤占下游经销商的资金。2013年，万科地产的预收款项比世纪星源多出将近15.17%，在同行业中处于中高档的位置，这一结果，可能是由于企业的营销政策多导致，因此得以大量的收取经销商的预付货款。说明万科能够很好的运用OPM战略，通过占用预收账款来为自己谋求利益。

（2）短期借款

万科地产在2013年的短期借款占负债和所有者权益总和的1.06%，相比于其他两个企业，处于行业中间水平。这说明了万科对于负债具有一定的偿债能力。但是万科却不过度依赖于通过借款方式来获得资金，为实尝试多种其他方式占用资金，取得融资。这样可以避免利率变动，资金时间价值等造成的借款风险。

(3)资本公积

19