城市化进程中的“城中村”改造模式探讨

不具备统筹能力。同时，从政府的职能和角色看，也不宜包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。因此，必须明确各个改造主体应有的权利和义务，该由开发商主导实施的，政府和村集体必须放开手脚，对于应该归属于政府和集体的义务，政府和集体不得推辞，务必各施其职，保证改造的顺利进行[5]。

(3)利益分配问题。①对于政府来说，城市发展的新动力和新空间是其合理利益和主要利益。“城中村”改造可以使城市发展获得新的动力和新的空间，推动经济、城市和社会发展。这是“城中村”改造的终极目标，也是政府的主要利益和合理利益目标。②对于开发商来说，恰当的利润成分是其合理利益。“城中村”改造后的房地产售价普遍比原来偏高，但这并不主要来源于开发行为，而是取决于“城中村”优越的地理区位及由其带来的房地产的更快升值潜力。这部分利益主要应该由改造前这一区位的拥有者——“城中村”村民享有，开发商不能挤占村民的利益空间。③对于村民来说，合理的安置和长期的社会保障是其主要利益。“城中村”改造可以使村民们改变现有的生产和生活方式，离开公共设施和基础设施不完善的村庄，村民们应该全面观察和考虑改造的成本和收益，把谋求合理的安置和长期的社会保障作为自己的主要谈判目标。

(4)配套政策改革。①户籍制度改革。在户籍制度方面放宽政策，取消原来不合理的户籍制度，一次性将改造完毕的“城中村”村民转变为城市居民，并在法律上以证书的形式给予保障，使“城中村”村民变成真正意义上的城市居民，享受城市居民的待遇。②社会公共制

度的改革。社会公共制度包括教育、医疗、社会保障制度等。政府要出台相关的法律法规，将“城中村”村民统一纳入城市管理后，相关的社会公共制度也随之一起由城市专职部门统一协调。③土地制度改革。将“城中村”集体土地全部转为国有，其土地使用权不变，原有集体使用的土地和房产归转制后的股份企业所有，原村民宅基地改为国有房地产，实行变更登记、核发“国有土地使用权证”和“国有房地产证”。石家庄市“市政[2002]14号文件”规定：二环路以内城中村农转非后的集体土地依法转为国有土地，其土地使用权属不变；并且批准其所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和土地使用证后可进入地产市场进行交易。④村民就业改革。制定相关的政策措施，筹集资金对村民进行教育培训，对自主创业提供扶持，引导村民走自食其力、自主创业的道路，实现村民生存方式的转变。 五、结论

与以往的改造模式相比，“政府引导+村民入股+开发商融资”的“城中村”改造模式，能很好地把政府、村民、开发商融合在一起，改造结果的好坏与三者息息相关，既能制止政府寻租行为，又能解决“拆迁”这一重大难题，树立村民改造主体的优越感，以激发广大村民改造的积极性。同时，通过村民和开发商的协商，在城市总体规划布局下，使户型、容积率均能达到最佳效果，保证三方利益的不损失，能充分发挥政府、村民、开发商三者之间的互动性，保证改造的顺利进行。对开展全国“城中村”改造具有一定的理论和现实指导意义。

作者：郭爱请 郭爱显 来源：《商业研究》