城市化进程中的“城中村”改造模式探讨

城市化进程中的“城中村”改造模式探讨

http://www.gx-info.gov.cn 2007-9-17 15:57:25

摘 自：商业研究

“城中村”，一个现代城市中流行的名词，一个兼有城市和农村性质的元素，成为政府和各界学者普遍关注的对象。在城区以外的农村看来，它无疑是城市的一部分，就如同是城市中的一个社区；从城市居民看来，它俨然仍是农村，仍是与城市格格不入的特殊的“乡巴佬”居住点。同时，村内道路阴暗狭窄，消防车、救护车、警车根本无法进入，文化娱乐设施和公共服务设施严重缺乏，环境质量低下[1]。更为严重的是，此类地域是“三无”人员和“超生游击队”的避风港，以及“黄、毒、赌”泛滥的场所，给社会安全问题带来极大的隐患。因此，许多城市已经将“城中村”改造提上议事日程。石家庄市自2002年开始，计划用五年时间将二环路内的45个“城中村”改造完毕。

一、“城中村”对城市发展的影响 (一)对城市建设的影响

由于多年来对“城中村”的综合管理不当，在利益的驱使下，当地居民随意增建、搭盖出租房屋的现象很普遍。同时，由于环境卫生、生活服务等公共配套设施未完善，“城中村”的“脏、乱、差”现象严重。此外，“城中村”的存在严重妨碍了城市交通网络的优化，一些城市主干道由于“城中村”的阻挡而不能在近期实施，不得不绕道改线，使交通干道服务区域不能优化配置，对城市的规划建设产生不利影响，也不利于城市环境保护工作的开展。

(二)对城市管理体制的影响

“城中村”长期保留农村建制，实行农村管理体制，形成了相对封闭的小社会，“城中村”所在的街道难以按照城市管理体制实施管理。这种城乡二元管理体制，表面上两种管理体制都在实施管理，实际上是哪种体制也没发挥好作用，造成“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱状态，不利于政府有关部门开展工作，体制上不能制定合理的政策进行规范和约束，造成了房屋建设布局混乱现象，不仅严重破坏了城市景观，影响市容市貌，而且还成了城市最大的卫生死角。“城中村”杂乱的建筑和生活环境，在很大程度上破坏了城市形象，降低了城市品位，削弱了城市竞争力，成为城市现代化的一大障碍。

(三)对城市用地的影响

“城中村”的住宅建设缺乏统一规划和管理，以单家独户建设为主，房屋建筑相对于城市来说占地面积大，建筑密度高，容积率低，造成土地利用率和产出率低下。 (四)对城市文化的影响

由于历史和现实的原因，“城中村”村民的文化素质通常较低，村民求职处于不利地位，但由于他们拥有城市的稀缺资源——土地，通过房屋出租、集体分红等获利比较容易，无须四处奔波便能过上不错的生活。他们几乎不用工作，也习惯了不劳而获、游手好闲，精神文化相对匮乏，与现代都市的快节奏生活格格不入，由此造成“吸毒、斗殴、聚赌”等现象屡见不鲜。“城中村”几乎成了现代城市理念的

伤疤、城市文化的败笔，严重阻碍了城市文化的健康发展。因此人们戏谑的称之为“毒瘤”[2]。

综上，“城中村”改造是城市化发展的迫切需要，“城中村”完全融入城市是一项系统工程。城市对周边地区有较强的聚集力和辐射力，城市化是衡量一个国家或地区经济发达和文明程度的重要标志。“城中村”已经严重影响了城市化进程，改造“城中村”是建设现代化城市，提高“城中村”村民素质，提升城市竞争力的迫切需要。改造“城中村”，势在必行。 二、城中村改造的理论基础

(一) 地租地价理论——城中村改造的动力

根据马克思主义地租理论，城市区位对级差地租具有决定性影响，而住宅用地级差地租产生的条件主要是交通、繁华度、环境等区位条件。“城中村”改造就是通过实现级差地租Ⅱ来获取收益，即通过追加投资或提高交通通达程度等手段来增加收益。当前“城中村”的土地收益还远未达到最佳水平，尚有很大潜力可挖。如果通过改造或追加投资等将这一部分潜力挖掘出来，所获地租收益的提升完全有可能弥补改造所需的投资，将“城中村”改造变成一种社会效益和经济效益兼得的大好事。

(二) 土地集约利用理论——城中村改造的立足点 1.就土地利用强度而言

“城中村”土地普遍实行单家独户的居住方式，基本上为1-3层的独房形式。如果把“城中村”房屋建成高层公寓，剩余的土地即可

投入市场，进行土地资产经营，获取大量资金后再进行滚动改造，既能保证土地的充分利用，也可解决“城中村”改造的资金短缺问题。 2.就用地结构而言

现行的“城中村”土地结构极不合理。大部分土地都用于建筑住宅，道路交通设施极其简陋，绿化用地十分稀少。如果合理安排居住用地、绿化用地、商业用地以及娱乐用地等，形成良性经营局面，既可实现人居环境的改变，又可获得大量土地收益，达到赢利目的。 3.从土地集约利用而引发的关联效应来看

“城中村”改造成功可以使得一系列问题得以解决，相关的政治、经济、文化问题均可能产生相应的转变，村民的素质也会因此得到相应提高，城市形象得到巨大提升。 三、“城中村”改造的目标

“城中村”改造的最终目标是实现以下五个转变：“城中村”的村民转变为城市市民；集体所有的土地性质转变为国家所有；管理体制由村委会转变为居委会；原来的农村集体经济体制转变为城市股份制经济实体；物质形态由城市村转变为城市社区。

但并不是说在形式上实现了这五个转变，就实现了真正意义上的城市化改造。“换汤不换药”的做法不仅不能有效地解决“城中村”问题，还可能引发新的社会矛盾。因此，应该在更新改造的基本思路上认真研究，探讨合理有效的改造方法，使“城中村”这个复杂的社会问题得到根本解决。 四、城中村改造模式