V 房地产价格调查方案 - 图文

四、附件 （一）主要指标解释

１、房地产

从广义上讲，房地产是房产与地产的总称，指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。但就我国目前房地产业的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地（城市地产），及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施（城市房产）和对这些建筑、辅助设施的管理等。农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。 2、商品房

进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的商品房屋。 3、二手房

进入房屋市场进行交易，第二次以上进行产权登记的商品房屋。

4、房产价格

房产价格按取得所有权（使用权）的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。 5、房屋销售价格

房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格（合同价格）。房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它主要包括商品房销售和二手房销售两部分。

6、房屋租赁价格

房屋租赁价格指房屋的所有人出租房屋的实际价格。在此种流通形式中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或出让一定时期内的房屋使用权。它包括住宅租赁、办公楼租赁、商业用房租赁和工业用房租赁等。

7、商品房销售价格

商品房销售价格是指进入房屋市场进行交易的房屋，第一次进行产权登记时的实际交易价格（合同价格）。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。

8、住宅

住宅是专供居住用的房屋。它主要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅和廉租房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。 9、非住宅

非住宅是指除住宅以外的其它房屋。它主要包括办公楼、商业用房和工业仓储用房等。 10、经济适用房

经济适用房是指具有政策和社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济实用房（安居工程住宅）。其认购是有标准的。集资、合资所建房屋也属于经济适用房。

11、普通住宅

普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住房屋。普通住宅主要包括多层住宅和高层住宅。多层住宅是指２－６层（含６层）的楼房；高层住宅是指６层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。 12、高档住宅

高档住宅是指按超出普通住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓。 别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草坪、院落等。

高档公寓一般是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅顶层有花园或多层住宅配有电梯并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。

13、办公楼

办公楼是指机关、团体、企业、事业、学校、医院等单位的各类办公用房。其中，档次较高的、设备较齐全的为写字楼，条件一般的为普通办公用房。

14、写字楼

写字楼是指机关、团体、企业、事业、等单位的高档次办公用房。一般拥有较完备的办公设施，且交通便利，服务设施齐全。

15、商业用房

商业用房是指用于商业经营服务活动的房屋。如商场、酒店、饭店、度假村等。 16、工业仓储用房

指用于工业生产、存储活动的房屋。

17、工业厂房

工业厂房指直接用于工业生产或为工业生产配套的各种房屋。工业厂房主要包括车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。

18、仓库

仓库指交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位等用于物资存储的房屋。 19、土地交易价格

土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行项目开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易方式主要包括：政府出让、政府划拨、政府租赁、政府其它、市场转让、市场出租和市场抵押。 20、居住用地

居民住宅用地指用于建造居民居住用房所用的土地。其中主要包括经济适用房用地、普通住宅用地和高档住宅用地。

21、工业仓储用地

工业用地指工业生产或与工业生产相配套的各种活动所占用的场所，包括车间用地、仓库用地、辅助用房用地及附属设施用房用地等。

22、商业、旅游、娱乐用地

商业、旅游、娱乐用地指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院、俱乐部等用地。

23、其他用地

其他用地指用于建造服务业用房、办公用房、教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地。如理发馆、照相馆、旅馆、办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。 24、项目地段

项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。其中，土地级别是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。目前各地的标准不一，例如北京市的土地级别分为一、二、三、四级、…、十级，而福建省的土地级别分为一、二、三、四、五级。土地没有进行级别划分的地区，我们可以将其按繁华、较好、一般和偏僻等划分为一、二、三、四级。 25、项目结构

项目结构是按房屋建筑的主要承重部分（如梁、柱、墙及各种构架）所用的主要材料划分为不同的结构类型，一般可分为：

（1）钢架结构：承重的主要结构是用钢材建造的。

（2）钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。如一栋房屋的一部分梁柱采用钢制构架，一部分梁柱采用钢筋混凝土建造。

（3）钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。

（4）混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一栋房屋的粱是用钢筋混凝土制成，以砖为承重墙；或者梁是木材制造，柱是钢筋混凝土建造的。

（5）砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一栋房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

（6）其他结构：凡不属于上述结构的房屋都归此类。如土砖木结构（土基墙、砖柱、木梁）、木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞等。

随着施工技术的发展和新型材料的问世而出现的一些新结构，按上述划分标准分别列入有关结构中。

（二）报表填报说明

１、 调查表表头如何填写？

单位详细名称—是指所选调查项目所属单位（企业）的详细名称。

单位代码—是指所选调查项目所属单位（企业）的代码，为7位码。前4位为天津市的城市代码1201，后3位为企业代码，可参考附件（四）。

单位详细地址—是指所选调查项目所属单位（企业）的详细通信地址。 单位邮编—是指所选调查项目所属单位（企业）的通信所用的邮政编码。 ２、调查表表中项目编码和数据如何填写？

项目序号—项目序号为10位码。前4位为1201，中间3位为企业代码，后3位为所选个体项目（工程）顺序编码。（前7位=单位代码）

项目编码—项目编码为4位码。编码可按《方案》附件（三）填写。

项目地段—项目地段为2位码。指所选调查项目所处位置的地级编码，编码可按《方案》附件（三）填写。

项目区域—项目区域为6位码。前4位为1201；后2位为区域码，指各地为所调查城市划分的若干区域（最多99个）并赋予每个区域的编码。可按《方案》附件（三）填写。

项目结构—项目结构为1位码。指调查样本项目的建筑结构。编码可按《方案》附件（三）填写。

项目位置名称—项目名称也叫“位置名称”，其中包含项目所在的位置和项目名称。填写格式为：“项目位置”+“项目名称”。

交易方式—交易方式为1位码。是指土地的交易方式。通常按土地来源分为一级市场（政府供地）和二级市场（市场供地）。编码可按《方案》附件（三）填写。

有无电梯—有无电梯为1位码。指调查项目（建筑物）有无电梯，仅在房屋租赁和物业管理价格报表中填报住宅和办公楼价格时填写。有填写“1”、无填写“2”。

本期销售面积—是指该填报项目本期交易(销售)的面积总量。土地、租赁和物业的填报与此相同，都是填报当期的面积总量。填报时要按报表中要求的计量单位填写。 本期销售金额—是指该填报项目本期交易(销售)的价值总量。土地、租赁和物业的填报与此相同，都是填报当期的价值总量。填报时要按报表中要求的计量单位填写。

本期销售单价—是指本期采集的该样本价格的算术平均数。土地、租赁和物业本期交易和租赁单价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写。

上期销售单价—是指同类样本上期的销售价格。土地、租赁和物业上期交易和租赁单价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写。

上年同期销售价格—是指同类样本上年同期的销售价格。土地、租赁和物业上年同期交易和租赁单价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写。

本期均价—是指本期该样本项目销售平均价格。土地、租赁和物业本期交易和租赁均价的填报与此相同。填报时要按报表中要求的计量单位填写。 ３、房地产价格调查中的价格是怎样定义的？

房地产价格调查中所调查的价格均是买方（承租方）为取得房地产所有权（使用权）所支付的实际成交价格（租金），不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。 由于房屋销售（交易）价格受房屋地段、环境、 层位、朝向、装修等因素的影响，所以房地产销售（交易）价格有基价、起价、平均交易价等等。为便于资料收集和数据可比，方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售（交易）价和调查项目的综合平均销售（交易）价。如选定A栋公寓楼为调查项目，报告期共销售五套公寓，其中二、五层各销售一套，三层销售了三套，则可选定三层中的某一套作为特定样本，单独考察该套公寓基期和报告期的价格变动，来代表该栋公寓楼的价格变动。而报告期的销售面积和金额则为上述五套公寓的面积和金额合计数。