关于“三旧”改造项目确定容积率和实施拆三留一的指导意见-LYX9

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关于“三旧”改造项目确定容积率和实施

“拆三留一”等问题的意见

为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《东莞市“三旧”改造实施细则》和城市规划相关技术管理规范，借鉴周边城市的经验，针对“三旧”改造项目如何确定容积率和实施“拆三留一”等问题，制定本意见。 一、关于容积率的确定 （一）容积率的确定原则

容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。容积率确定的原则包括：

1、有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；

2、以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据； 3、通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。

（二）容积率的影响因素

1、技术因素：多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：（1）区位条件：包括城镇中心区、历史文

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化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；（2）功能定位：包括商务区、商贸区、居住区、工业区以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；（3）承载能力：确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；（4）规范要求：包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；（5）区域平衡：个别地块容积率的增加将引起配套公共用地的增加，从而降低其他地块的开发容量，因此，在一定区域范围内，容积率是一个相对固定的值。

上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控规成果中，因此，容积率的确定应以控规为依据。

2、经济因素：为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。在考虑经济因素时，本着成本和收益基本平衡的原则，结合拆迁补偿成本、改造地段的楼面地价等因素，允许突破已批控规和现行控规审查标准上限。

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（三）容积率的确定方法

“三旧”改造项目容积率的确定应以控规为基础、以成本和收益基本平衡为原则，通过单元规划论证确定。容积率的确定主要有以下两种方法：

1、依据已批控规和控规审查标准确定容积率

按已批控规实施改造项目能实现成本和收益基本平衡的，可以申请以已批控规为依据，直接办理相关规划许可手续，可以不再编制单元规划，不执行“拆三留一”的政策。

现行控规审查标准为：二类居住用地5万平方米以下的容积率不超过2.5，5万至10万平方米的容积率不超过2.2，10万至15万平方米的容积率不超过2.0， 15万平方米以上的容积率不超过1.5；商住混合用地容积率不超过3.0；商业金融用地容积率不超过3.5。

2、以成本和收益基本平衡为原则确定容积率

按已批控规和控规审查标准实施不能实现成本和收益基本平衡的“三旧”改造项目，可以以成本和收益基本平衡为原则，通过编制单元规划，确定容积率。

计算成本容积率，按成本和收益基本平衡的原则，通过计算得出的容积率 ，即为成本容积率，计算出成本容积率后，结合城市规划的要求，论证校核后，即可确定地块容积率的值。应以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。计算的主要依据是：

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地块的市场价值=拿地成本。 具体计算方法为：

可推向市场的建设用地楼面价格×可推向市场的建筑面积=拿地成本；

成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安臵房建筑面积）/总用地面积。

（1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定

由于土地价值没有现成的数据，且不同地段土地的价值差异较大，因此，采用“一个项目一个评估”的方法，由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告，在评估报告中确定可推向市场的建设用地楼面价格。评估报告必须经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意，并形成会议纪要，作为计算成本容积率的依据。

（2）拿地成本的确定

拿地成本由镇街政府根据经公示的拆迁安臵方案核定，其构成包括以下几个部分：一是拆迁费用（包括拆三留一公共用地的拆迁费用，含土地补偿、建筑补偿、装修补偿、拆迁安臵、建筑拆除工作费用等）；二是拆迁安臵房建造成本（含拆迁安臵房的设计费、建安工程费、配套设施建设费等）；三是土地税费（含土地办证费、土地出让金等）；四是享受土地税费返还、土地出让纯收益返还的项目，拿地成本

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