金银潭现代物流基地建设投资分析报告

进行简单运输和仓储服务。绝大部分客户只关心低廉的服务价格，而不是关心高水平的物流服务给企业市场机会方面的战略支持。因此投巨资建设高水平的物流中心与市场需求和可能带来的回报差距比较大。⑥投资者缺乏对运营现代化超大型物流中心的信心。这主要表现在两个方面：首先是运营商的市场能力。一座大型物流中心少则3万-5万平方米的仓储面积，多则10多万平方米的仓储面积，按一般流通领域通常流通商品计算，每平方米仓储面积年流动商品价值高达15万元，3万平方米年通过商品总值高达到45亿元。这需要巨大的市场资源来支持仓库运转。这一点在上述第二条中予以了说明市场因素是关键因素。其次是缺乏对运营商运作现代化仓库能力的信心。一般来说对运作现代化物流中心高层管理者的基本要求是具有十年以上管理经验的管理者，一般管理者应该是知识管理人员，操作人员应该是训练有素的技术工作者。在国外这几类人员都属于高薪阶层和市场非常短缺的人力资源。⑦城市缺乏对物流中心这类特殊基础设施的规划与管理：这一方面表现在政府缺乏城市统一规划，造成政府有政府的规划；行业有行业的规划；企业有企业的规划，一个规划比一个规划宏伟，而且规划目标与市场目标一致性极强。另一方面政府又缺乏对这类设施开发商政策上的支持。例如，在开发和经营政策上等由于有高额利润回报的房地产开发商，都是按照目前国家房地产开发的有关政策执行。一般取得1平方米土地需要200元-300元；这其中包括：征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金等；达到七通一平每平方米大约需投入200元左右。综合投入每平方米投入很大。这对自营开发者或是经营开发商来讲都是巨大的负担。

4、本项目如果考虑到土地的增值因素，土地变性的风险因素，如用未来土地的增值来冲销与缓冲市场因素、成本因素等的话，从经济方面考虑，则具备可操作性，但要同政府做好协调，在土地购置合同上、项目动工日期、竣工日期等方面做好非常到位的协调关系；如从该项目本身因素考虑，则要结合本地区物流市场、物流潜在的因素等对市场因素要有充分的把握与市场调研。 九、项目有关附件

Fig 9-1 金银潭现代物流项目（TPL）基地区位图 -------地块与外资“艾帕克”公司隔路相望 -------该地块与一家“冰山重工”企业的用地相邻 -------一路之隔的中日合资“艾帕克”公司

-------西面相望的一家日资“三洋公司”

---------周边的工业环境气氛已日益形成