金银潭现代物流基地建设投资分析报告

= 15.78%

年投资利润率为15.78%，表示金银潭现代物流项目（TPL）基地年投资赢利能力很强，其静态赢利指标强劲。

六、项目投资预评估及风险性分析

1、现金流量分析

根据现金流量分析表，计算各项财务指标：财务净现值（NPV）、财务内部收益率（IRR）、投资回收期（静态）。

说明：对折现率的计算以无风险利率加上风险报酬率的方法计算。无风险利率按照同期国库券利率2.54%计算，风险报酬率按照行业特点、企业实际并参照TPL物流公司的有关财务数据，取8%。故折现率为

ic=2.54%+8%=10.54%≈11% 2、税前财务净现值（FNPV）：

n

FNPV = ∑( CI – CO )t(1+ic)-t t=1 上式中

CI ---现金流入量 CO----现金流出量

( CI – CO )t---第t年的净现金流量 n---计算期年数 ic----设定的折现率

运用有关财务软件及计算机求解可得FNPV数值（万元）。本分析报告由于未进行现金流分析,暂未进行分析。

3、财务内部收益率（FIRR） n

令 ∑( CI – CO )t(1+FIRR)-t = 0 t=1 上式中

CI ---现金流入量 CO----现金流出量

( CI – CO )t---第t年的净现金流量 n---计算期年数 FIRR----财务内部收益率

计算中不考虑利息支出和项目所得税，运用试差法可以求得FIRR取值。比较FIRR与折现率ic的关系。如FIRR》折现率ic，则内部收益率指标符合项目接受的标准；如FIRR《折现率ic，则内部收益率指标不符合项目接受的标准。

因本项目分析中对现金流量难以确定,未考虑这几项财务指标. 4、静态投资回收期：

投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，以年为单位，不考虑前期研究与开发时限。计算式为：

Pt

令 ∑( CI – CO )t = 0 t=1

运用EXCEL计算程序可以求得下面两种结果：

①不考虑土地作为固定资产投资，则静态投资回收期t = 6.53---8.69年； ②考虑土地作为固定资产投资，则静态投资回收期t = 9.42---12.35年。

[附注]：真实而准确的投资回收期应根据可根据现金流量表计算。现金流量表中累计现金流量（所得税前）由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为：

T=累计净现金流量开始出现正值的年份-1-上年累计净现金流量/当年净现金流量

以上从累计全部投资的现金流量、财务净现值、内部收益率和投资回收期的不同角度分别作了分析，计算指标反映出本项目具有较强的经济效益，投资风险性较弱，但需做好长线投资准备。这一点在本项目报告中第八节予以了详细讨论。

七、投资程序及操作模式

按照武汉市金银潭机电产业基地投资程序与环节进行. 八、项目建议及结论

1、从本分析报告中经济效益数据、各项财务指标可以看出该项目具有一定的可行性：地理位置优势明显、经济指标数据及财务指标基本态势强劲，高于物流行业同比经营及财

务数据。方案中争取所得税前三年的减免关系到财务费用的升降，非常重要。

2、本项目成败的关键因素在于市场因素：物流基地对市场因素依赖性非常强，虽然物流基地也属于基础设施，但与公路、铁路、港口等其他基础设施在发展时机上有着本质上的区别。其他基础设施可以在需求高峰未到来之前通过预测，超前发展。而物流基地却恰恰相反，它必须是在有了需求时再建设，与需求发生的时段基本相同。因为也只有在需求产生后你才能够知道需求什么；你应该如何满足需求、如何去适应需求。否则，就是闭门造车。这一点我们从上述经济指标测算中对每个托盘每天按照0.5元/天可以看出（实质上每个托盘每天目前市场的准确价位为0.3----0.5元/天）。如我们取值为0.3或低于该数据，经济效益就会在此基础上大幅降低。

3、影响物流基地发展的市场因素主要有以下几点：①投资存在很大的风险性。因为国内的物流市场仍然处于发展阶段，不可预见的因素太多。这对于投资一项长期计划存在很大的不确定性和风险。②市场需求不旺。由于中国的物流业正处于起步阶段，市场竞争的焦点不是高水平的物流服务而是低成本的传统服务。绝大部分物流企业仍然靠传统物流方式为客户提供廉价服务，导致市场缺乏对高水平物流设施的需求。③服务水平不高。由于市场还处在价格拼杀而未达到服务竞争阶段，价格依然是引导市场走向的重要因素，因此制造商、零售商所关注的依然是价格。高水平的物流服务还有待于社会消费能力的提高来产生对服务的需求。因此物流基地所带来的高水平服务与管理由于价格因素很难得到客户。④金融服务弱。金融和地产界还不能提供灵活多样的金融和工业地产服务，使得规划由于缺少开发资金而被搁置。目前国家投资的项目基本上都是关系国计民生的基础设施，对于经营服务类型的基础设施缺乏必要的投入。从企业情况看，除去自用外很难找到愿意投资公用设施的企业来寻求融资。而只能变相地从金融机构（如银行）寻求支持，从而每年承担与支出昂贵的财务费用。这一点从本分析报告中也可以看出该基地第一年要承担181万元的财务费用。⑤目前物流市场尚处于发育阶段。据对国内制造商、零售商的不完全统计，目前使用物流供应商对企业后勤保障系统进行物流管理的不足5％，绝大部分是委托外部