金银潭现代物流基地建设投资分析报告

合 计： 200万元 五、经济效益

总 计 6120万元 分析

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、物流基地净利润计算

（1）管理费用根据企业实际情况和发展状况估算，考虑到物流基地建设周期及前期报批时间，拓展及开发新的市场，第一年管理费用按总销售收入的12%计算，以后每年递增1.5%；

（2）用于正达物流现代化物流基地固定资产投资按照3820万元投资计算，分析时按土地纳入与未纳入予以计算；

（3）折旧及摊销费用按投入固定资产5%的残值，分两种情况予以计算：

①根据物流企业特点，仓储厂房按照综合价格500元/平方米计算，并按照15年折旧平均摊销，即：

年度折旧及摊销费=固定资产原值×（1-残值率）/折摊年限 4600 X 500 X （1-5%）/ 15 = 146万元

②由于物流设施及设备更新较为频繁，按照8年直线折旧平均摊销，则年折旧费用为： （3220-2300）X （1-5%）/ 8 = 109万元

（4）总投资中申请银行贷款按照3000万元予以计算，按2006年利率上浮利率6.04%计算；同时以每年利润偿还银行借款本金。则第一年财务费用（不包括以后每年销售收入

增加下的财务费用、也未考虑到以后年限中年销售收入的增加流动资金的对应增加）为：

财务费用 = 6.04% X 3000万元 = 181.2万元

（5）立体仓库建面：立体仓库货位总建筑面积按4.6万平方米计算，分2条11000平方米托盘系统仓库（按照4层横梁、5层托盘、每层占地面积2500平方米、36 X 70米计算）和2条11500平方米平仓规划。则总托盘数为10080 X 22000 X 5/4 = 27720位。

按照目前每个托盘位天收入为0.5元予以计算，则仓储年总销售收入为： 0.5 元/天.位 X 27720位 X 365天/年 = 506万元 考虑到市场因素，销售收入每年按10%递增。

（6）结合目前物流市场状况，平板仓库按照目前租金收入10元/平方米计算，年收入为： 2 X 11500㎡ X 10元/㎡ X 12 = 276万元。考虑到市场因素，销售收入每年按10%递增。

（7）托盘作业收入：按照每托盘每月进出4次、每次2.5元计算，则年收入为： 27720 X 4 X 2.5 X 12 = 333万元 上述总收入为：

506 + 276 + 333 = 1115万元

(8)物流配送、代货收入按照销售的30%计算，利润按照收入的10%计算。则收入为：

1115 X 30% = 335万元、利润为：335 X 10% = 33.5万元 上述各项总收入为：1450万元。 （7）营业税和所得税：

按营业税5.8％、所得税33％计算，前三年按照有关政策享受减免政策。

2、经济测算：

具体各项经济指标详见表5-1。

表5-1 金银潭流项目（TPL）基地投资赢利预测表 单位：万元/年

项 目 第1年 第2年 第3年 第4年 第…年 （一）收入部分 （1）托盘仓储区 506 557 612 673 … （2）平板仓库区 276 290 319 351 … （3）托盘作业区 333 366 403 443 … （4）配送代货区 335 369 405 446 … （5）年总销售收入 1450 1595 1755 1930 … （二）成本部分 … （6）年总管理费用 174 177 180 182 … （7）年总折旧费用 255 255 255 255 … (8) 配送代货成本 302 332 365 402 （9）年总财务费用 181 150 109 59 … (10)年总成本费用 912 914 909 898 … （三）税收部分 … （11）销售税金及附加 15 16 18 19 … （12）利润总额 523 665 828 1013 … （13）所得税（33%） 减免 减免 减免 334 … （14）营业税（5.8%） 减免 减免 减免 59 （四）税后利润 523 655 828 620 … 3、金银潭现代物流项目（TPL）基地年投资利润率(不考虑土地成本费用) 年投资利润率=∑年均利润总额/项目投入总投资×100% =∑(523+655+828+620+……+n)/n/4120 X 100%