2011年郑州房地产市场回顾 - 图文

2011年郑州房地产市场回顾

一、经济与政策法规

1. 郑州市年度全市GDP增速约13%

在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了13%，居民和农民收入得到10%以上的提高。形势虽然可喜，但郑州市也面临着物价高企，通胀压力增大，融资贷款难等系列问题。

2011年郑州全市实现生产总值3608亿元，同比增长12.8%；财政总收入完成643.8亿元，同比增长30%；财政一般预算收入完成380.3亿元，同比增长31%；进出口总值完成85.7亿美元，同比增长151.4%。

郑州市全年工业增加值完成2107.8亿元，同比增长21.5%。重工业继续领跑全市工业经济。轻、重工业分别增长6.8%和25.6%，重工业增速明显快于轻工业。在重工业内部，采掘工业和加工工业快速增长，增速分别达28.2%和30.1%。小型企业对全市工业推动作用明显。小型企业实现增加值同比增长30.4%，增速超过全市平均水平8.9个百分点，高出大型工业企业15.7个百分点，高出中型企业19.2个百分点。主要工业产品产量情况。主要能源产品：煤炭产量6035.5万吨，同比增长19.4%；发电量345.1亿度，同比增长30.6%；氧化铝226.7万吨，同比增长10.7%；电解铝51.7万吨，同比下降4.5%；铝材229.5万吨，同比增长39.6%；矿山专用设备66.2万吨，同比增长14.8%；棉纺织设备12.1万吨，同比增长58.8%；汽车32.2万辆，同比增长65.5%；速冻米面食品108.9万吨，同比增长24.2%；软饮料216.8万吨，同比9.8%；服装1亿件，同比增长13.6%；手机1911.8万台。

2. 居民及财政收入稳步增长

今年郑州市GDP在4900亿元以上，增长13%左右。地方财政总收入为820亿元，增长27.5%；地方财政一般预算收入突破500亿元大关，增长30%左右。全社会固定资产投资达到3000亿，增长25%左右；城镇居民人均可支配收入达到21500元，增长14%；农民人均纯收入达到10500元，增长13.8%，均实现历史性突破。

虽然居民和农民收入的增长都在两位数以上，但个别指标仍略低于GDP的增速，扣除物价上涨等因素，可能会导致部分群体对收入上涨的感受并不明显。

季度财政预算执行具有以下特点：一是一般预算收入增长稳中有升。二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。 三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。不过房地产市场在“限购政策”的

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作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面，但税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145%和348%，增支共计14.6亿元。

3. 存款准备金率再上调0.5%至20.5%历史高位

中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行2011年第六次上调存款准备金率，也是去年以来第十二次上调。截止本次调整，存款准备金率已至21.5%的历史高位。

自2010年开始，我国CPI居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步发展的重要问题。

4. 郑州出台贷款新政 公积金贷款买第二套首付60%

3月14日，郑州住房公积金管理中心出台相关实施细则：本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。新规定从4月1日起正式施行。

5. 商品房销售明码标价规定

国家发改委4月22日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

二、房地产市场状况

1. 土地市场：土地市场总体冷清

郑州版“国八条”实施后，4月15日，郑州市区内首块商住房用地，以起始价出让。业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。

出让地土地约为81.75亩，位于郑州市天山路东、牛庄路南处，总地价起始价为26323万

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元，每亩地约为322万元。按照要求，这块土地上所建90㎡以下的住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的70%。此外，该地块还须配建廉租住房，其面积不低于20700平方米，每套建筑面积控制在50平方米以内，保障性住房占总住宅建设面积的10%。

拿地企业为河南恒天民安房地产有限公司，据测算，按照这块地的楼面地价是1271元/平方米，根据契税、地块容积率、限制高度、绿化面积、管理及配套等费用，成本约在每平方米4200元左右。

当前郑州房企拿地还是比较积极的。地荒现象、没地开发断炊现象比较严重。不过，郑州新房一季度成交量减半，银行对房地产贷款的发放政策趋紧，目前，开发商拿地会更加理性。

2. 住宅成交市场：购房者观望愈加浓厚

全年度，郑州市商品房销售面积为905.19万平方米，增速同比回落55.5个百分点。其中，商品住宅销售面积为750.5万平方米，增长4.5%，增速比上年同期回落58.1个百分点。

限购区域商品房销售出现下降，其中管城区下降幅度最大，为20.9%；其次是惠济区，下降19.1%

季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。

在住宅产品中，卖得较好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。这也印证了在限购令下发之前，部分开发商的预测：“限购令限不住面向首次置业者的产品。”

预计郑州年后19个项目开盘亮相。开发商开盘之前都是经过深思熟虑多方比较才做出的决定。19盘集体入市，郑州楼市似乎又红火起来。相比开发商的跃跃欲试，购房者显然信心不足。有的购房者不看好年后郑州的楼市，认为年后成交量继续下滑；有一部分购房者则表示，会改变低迷的楼市，楼市会回暖，成交量会上升。

新政策频繁不断，购房者观望情绪仍然浓厚。虽然房价难以松动，但开发商们相继推出优惠牌变相降价引刚需一族置业。提供购房优惠券、直接打折、赠送面积等各种优惠方式让购房者应接不暇。购房者表示，自己凑套首付款不容易，又限购又限贷的市场下，二次买房的几率很小。因此，要综合各方面推荐好好地比较。由于经济的原因，相同条件下，打折力度越大的楼盘越让人心动。

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64%的购房者表示，开发商推出的各种优惠中楼盘打折最实惠，最受买房一族青睐。越来越多的项目加入打折大军。许多楼盘打折优惠力度之大，让买房者心动。26%购房者比较看重“购房优惠券直接抵扣房款”的优惠方式。此外，10%购房者希望在购房时能够享受到商家赠送面积的优惠。

3. 房地产成交价格：购房者看涨价格

经历了限购、加息、明码标价等具体政策的洗礼，郑州住房成交量大幅下滑，投资投机性购房有所减弱，自住型购房需求观望气氛浓重，传统的“金九银十”黄金季节最终没有实现。虽然成交量下滑体现了这一轮“最严厉”楼市调控政策的成效，但调控的核心问题——房价，依然没有明显回落。虽然现行的限购政策、金融政策对房地产开发都有不利影响，但郑州市的房地产投资仍有较大幅度的增长，说明开发商对市场环境仍持乐观态度。

全年郑州市，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长 18.2%。全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。官方统计的数字中包含了经济适用房、单位自建针对内部职工销售的住房、团购房等低价商品住房，且3月份，大批经济适用房集中备案，大幅拉低了房价。这也是许多购房者并未感受到房价下降的主要原因。

4月24日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办的“2011郑州春季房地产博览会”上进行采访，发现绝大多数参展的开发商的均价都在7000元/平方米以上，说明郑州的房价依然十分坚挺。

郑州市房管局预计郑州房地产市场将进入观望期，成交量将持续下行，房价涨幅将会有所回落，非住宅供销比重会明显增加，县域房地产市场成为新的增长点。

史上最严的限购令在全国强势推行，接二连三的加息政策让购房者应接不暇。明码标价使开发商们心惊肉跳，最近又传言首套房首付将提至5成让刚需一族“触目惊心”。8成购房者表示五月份郑州房价仍会继续上涨。一系列楼市调控政策对遏制房价过快上涨发挥了一定作用。多数购房者看到了调控效果，虽然离房价下降还有一定的距离，但量变到质变的转变相信一定可以到来。

不同于多数购房者的声音，在23%购房者看来，经历了多频繁的楼市调控，郑州的房价有所下降。近期仅金水区就有3盘在降价。许多楼盘还推出各式各样的优惠政策“变相降价”吸引刚需一族置业。

4. 商业地产：办公楼风头强劲

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