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六、用地性质调整原因

（一）规划调整的现实原因

近年的城市建设速度较快，城市建设各种不确定因素(变数)较多，相当一部分城市用地的开发建设条件随着政治、经济和社会的发展而变化，事易时移，一定时间以后，经确定的一些控制内容己经不适应发展的需要。规划编制时由于许多地方发展具有不可预见性，规划用地安排可能带有一定的盲目性，为日后的执行留下了隐患，加上规划自身缺少一定的弹性和可操作性，以致局部的规划调整不可避免，并有逐渐增多的趋势。

具体到本地块，总体规划该地块的用地性质主要为文化娱乐、商业金融和公园绿地，用地布局较零散。现状建设对用地进行了整合，地块的西片区为人民公园，东片区为市民活动中心，是沾化新区居民休闲、娱乐、健身的主要场所。从现状的建设情况看地块的公共服务功能没有变，主要为公园绿地、体育用地和文化设施用地。通过对用地的整合提高了公园绿地的品质，增加了地块的绿地面积；改善了公共服务设施的布局，节约了土地，增强了使用功能；提高了地块的整体景观风貌。

地块内公园绿地、体育和文化设施已建设完成并投入使用，用地性质已既成事实，地块西片区为公园绿地，地块东片区为体育用地和文化设施用地。

本次论证目的，一是论证现状建设改变用地性质的合理性和必要性。二是地块东片区为完善功能用地需调整部分城市绿线，通过对地

块调整后用地性质的分析，论证调整后的影响。

（二）规划调整的社会原因

“十三五”时期是全面建成小康社会的决定性阶段和完成期，期间要让改革发展成果更多、更公平、更实在地惠及广大人民群众。保证民生和惠民工程建设是检验小康社会成色的关键因素，居民幸福指数提高，需要民生工程的支持。

《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》中将全民健身上升为国家战略；在城市社区建设15分钟健身圈，新建社区的体育设施覆盖率达到100%；在乡镇、行政村实现公共体育健身设施100%全覆盖；积极推动各级各类公共体育设施免费或低收费开放等，全民健身得到国家足够重视。

体育事业作为一个城市综合实力和城市文明程度的综合体现，应该得到各方面的重视和发展，特别是新形势下体育产业的兴起，对促进城市经济社会发展、丰富群众文化生活、增强城市凝聚力和打造城市形象、提高城市知名度、创造和谐社会都有极为重要作用。

沾化新区位于徒骇河以西，是以办公、居住、文化和娱乐生活为主的城市组团。随着行政中心的西迁，促使城市的发展重心向西偏移。近几年新城区建设已成一定规模。

随着居住区的建设和办公地点的西移，新城区人气不断提升，公共设施配套相对滞后，无法满足广大群众增长的体育健身需求。将本地块调整为公共设施用地以后，可缓解新城区配套用地不足问题。

七、用地性质调整原则

（一）整体性原则

对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合的考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整体层面出发。该地块调整用地性质后，不会影响原有城市用地整体结构，符合整体性原则。

（二）以人为本原则

城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依拖，贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高，而新城区缺少文化设施和体育设施配套，用地性质的调整，符合以人为本的原则。

（三）区位原则

该地段交通便利，四周均临城市主干道，位于沾化区综合行政中心核心区，小区、办公区、商业区等用地集中，位于中小城市人流集中，公共设施需求较大区域，符合用地选址原则。

（四）土地使用相容性原则

土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用

地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。

①环境相容原则

用地对环境影响较小，地块内建设服务设施能够与周边环境协调，符合环境相容原则。

②行为相容原则

城市有四大功能——生产、交通、生活、休憩，人们日常生活所从事的活动无外乎这几类，该地块原用途为文化娱乐和商业用地，由于城市建设需要，该地块调整为公园绿地和文体用地，有利于城市公共基础设施的集中和管理，有利于市民使用和人气的集聚。

③景观协调原则

城市用地性质的改变必然带来城市空间形态的转变，由于周边为行政办公用地，用地性质由文化娱乐和商业用地调整为公园绿地和文体用地，绿地和文体建筑的集中设置有利于城市景观的塑造。

（五）经济利用的原则

由于该地块周边交通便利，区位优势明显，用地性质调整有利于集中城市公共服务，有利于城市先期开发，拉动沾化区新区的人口集聚。

公共设施集中建设，相对于中小城市人口较少的情况，有利城市配套设施建设和管理，充分利用现有基础设施，有利于对现有配套的整合利用，集约节约城市建设用地，为城市管理及建设节省大量的配