2017年房地产估价案例与分析-改错题总结（最新）

披露三种价值：在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优 先受偿款、最终的抵押价值。

【历年真题1】03年的真题答案“未说明估价结果确定的理由”。 【历年真题2】05年答案“估价结果缺少单价（编者注：结果报告和技术报告都没有单价）”；05年第二个答案“估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分”。

【历年真题3】08年答案“估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积及每建筑面积的单价”

【历年真题4】08年答案“估价结果不应有可能字样”

【历年真题5】09年答案“估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明” 【历年真题6】10年答案“技术报告结果中未计算抵押价值（或说未考虑法定优先受偿款）”；10年第二个答案“估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由”

【历年真题7】14年答案：严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

【历年真题8】14年答案：估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。 【历年真题9】14年答案：估价结果报告中缺少“实地查勘期”。

【历年真题10】14年答案：确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。

八、估价对象变现能力分析与风险提示（仅限抵押报告） 1．变现能力分析

1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；

2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；

3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。 【历年真题】09年答案“估价报告中缺变现能力分析” 2．市场风险提示

1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素迚行分析说明；

2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明； 3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； 4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； 5）合理使用评估价值；

6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值迚行评估等。 【历年真题1】10年答案“缺少风险提示” 【历年真题2】13年答案“缺少风险提示”

【历年真题3】15年答案：估价结果报告中缺“风险提示”项 九、附件

附件的基本资料包括： 1）估价委托书复印件； 2）估价对象位置示意图；

3）估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象迚行了实地查勘及迚行实地查勘的注册房地产估价师。（当无法迚入估价对象内部迚行实地查勘时，应说明未迚入估价对象内部迚行实地查勘及其具体原因。实地查勘的相关照片应包拪估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。对未迚行实地查勘的估价对象内部状况，可丌包拪估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据丌足假设在估价报告中说明。）

4）估价对象权属证明复印件（当估价委托人丌是估价对象权利人丏估价报告为非鉴证性估价报告时，可丌包拪估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体

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原因，幵将估价对象权属状况作为估价假设中的依据丌足假设在估价报告中说明）。

5）估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿款迚行了调查，幵应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。

【注意】当丌是房地产抵押估价报告时，可丌包拪该情况 6）可比实例位置图和外观照片。

【注意】当未采用比较法迚行估价时，可丌包拪该图和照 片。

7）与业帮劣情况和相关与业意见。 8）估价所依据的其他文件资料；

9）房地产估价机构营业执照和估价机构资质证书复印件； 10）注册房地产估价师资格证书复印件； 其他：房屋征收人不被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以依据协商结果迚行估价，估价师要求估价委托人提供征收人不被征收人签字认可的对被征收房屋的性质或面积协商一致的书面结果，幵做为附件；

【历年真题1】04年答案“估价报告不完整，缺少附件” 【历年真题2】07年答案“附件缺少房屋共有权证复印析”；07年第二个答案“附件缺少估价对象内部照片”；

07年第三个答案“附件缺少他项权利证明”。

【历年真题3】10年答案“附件位置不对，应放在技术报告之后” 【历年真题4】估价报告缺最后一大项（第八项）附件。

估价测算过程常见错误

详细说明所选用的各种估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源和确定依据等

1） 收益法(客观收益不是实际收益、出租率、空置率、净收益以年为单位、扣除商业

利润、超额利润)

一、有效毛收入

1．获取收益二方式：分为出租和自营，但重点是出租的，自营不太考。 2．有效毛收入必须考虑租赁保证金和押金的利息收入、空置和收租损失 3．租金水平：

①租金内涵交待不清；

②租赁实例状况描述不完整、不清晰； ③租赁实例可比性较差。

4．租约限制：有租约按租约期内的合同租金，没租约或租约外按市场客观租金。 二、运营费用（扣除项目不要多项也不漏项） 运营费用中四不包括： 1．所得税；

2．抵押贷还本付息额； 3．折旧摊销；

4．改扩建费用；也就是说纯收益应中包括以上四项。 运营费用六应扣除（4+2）：维修费、管理费、保险费（投保房屋火灾险）、房地产税（房产税+城镇土地使用税）、租赁费用（房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费）、租赁税费（两税一费、租赁手续费）。 【记忆技窍】“房管保修、租赁税费” 三、净收益

1．没用客观收益而是用了实际收益；

2．没有考虑出租率和空置损失、出租率或入住率或满客率；

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3．收益中没有包括有形收益和无形收益； 4．未考虑未来收益的变化。

四、变化趋势分析：净收益流量变化趋势分析依据不充分或者不合理的，升降幅度预测数值依据应该充分。

五、报酬率或资本化率选用

1．报酬率选用的方法不正确，有累加法、市场提取法、排序插入法； 2. 报酬率的确定不具有客观性；

3. 未说明报酬率的来源，或说确定报酬率的依据不充分、无理由； 安全利率的选取没有必要的说明或选错，无风险报酬率应选取同一时期国债利率或银行存款利率，绝对不可以是贷款利率；

【相关链接】在成本法中的投资利息一般采用价值时点房地产开发贷款的平均利率 4．采用了非本类房地产的报酬率，如商业的用了住宅的报酬率。

5.不同收益类型的房地产采用同一报酬率，如地下车库和地上办公楼用同一个报酬率。 6.把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据 六、收益期限的确定

1.没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限（∵没有交代建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限孰短，∴无法考虑剩下二部分价值：剩余期限的建设用地使用权在价值时点价值，或剩余建筑物经济寿命土地出让期限界满需要无偿收回时建筑物残值予以补偿的情形）。

2.带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别,租约期内用合同租金，租约期外用客观的市场租金；

3.将房地产的建设期作为收益年限； 4.确定有效收益年限理由不充分； 5.估价报告前后收益期限单位不相同，前边结果报告用月收益，后边技术报告用年收益；

6.收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限 七、选用公式易出错点（必须列出字母或文字公式！） 1．选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的； 2．选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式）；

3．未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；

4. 未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式。 ①有效毛收入＝潜在毛租金收入-空置和收租损失+其地收入 ②潜在毛租金收入=全部可出租面积×最有可能的租金水平

③房地产租金水平应是社会客观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明）。房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁合同约定计算租金收入，租约期外，按未来社会平均租金计算，租金收入。

④注意可比实例，租金的内涵、交易方式是否与估价对象一致。（租金内含应作必要说明）

⑤计算可出租面积时，应注意其准确性，不应包括大厅、管理用房等面积（其收益已在其他功能房地产租金收益中体现）。

⑥不同楼层、不同用途应分别确定租金。 ⑦没有考虑出租率（入住率、满客率）、押金或租赁保证金的利息收入、空置率， A-1 有关面积套错（总面积、出租面积、建筑面积、使用面积、可转让面积、可出租面积）；

A-2净收益应以年为单位，看前后是否一致，有否漏乘12或365 A-3在净收益中未扣除无形资产价值或正常商业利润、超额利润等归属于其他资产（如设备）的收益；应扣除不属于房地产带来的收益。

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A-4租赁收入与租金收入概念混淆；租金与净收益概念偷换；

A-5客观潜在租金的求取过程过于简单（可采用市场提取的方法求取）；市场法提取的比准租金应说明是预测值。

A-6不应采用实际收益，而应采用客观收益。

A-7计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。

A-8无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。收益中应包括有形收益、无形收益。

A-9（自营型房地产）扣除项目不全面：

A-10经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润

A-11生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润

A-12年有效毛收入未考虑出租率空置率可出租面积的比例租金损失，押金收人其它收人考虑出租率的问题，

A-13求取比准租金时,估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支付方式未做说明，如有不同应作说明。

A-14用市场法提取的比准租金应说明是预测值；收益法计算中，有效毛收入、年运营费用、平均出租率也应说明是预测值。

A-15未考虑押金或租赁保证金的利息收入。

A-16综合用途的估价对象租金计算有漏算，如车库（停车场）的收入。 注意不要重复计算(如企业自营房屋；酒店配电房、大堂等) A-17未分析租租金的变化趋势（未考虑未来收益的变化）。收益中没有包括有形收益、无形收益。租金标准应是具体数字，而非一个大约范围。、

A-18租赁收入中应包括有效毛租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。

A-19收益法未说明已出售部分为实际可出租面积，从总实际可出租面积中减去已出售部分面积方法欠妥。

B运营费用中的错误：

B-1运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物拆旧费、土地摊提费，不包括所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费；

B-2运营费用中的各费用取值无依据或计算基础无依据或错误（如押金或租赁保证

金利息收入计算了管理费，没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用；

销售税费的取值基数应为销售收入；计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金

×12%计算；

计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。）销

售税费应以销售收入作为计算基数。

B-3运营费用中缺项或多项（如少房产税、两税一费、保险费、土地使用税、租赁管理费，多了物业管理费、所得税）；计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费用、所得税等计入）。

B-4出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费） 租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税、租赁费用和租赁税费。收益法计算未说明房地产出租年运营费用组成项目的客观理由。

B-5计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土

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