上海富绅中心项目可行性研究报告 - 图文

佳乐苑、顺驰蓝湾锦都、新城逸境园等住宅小区达十多个，加上同三国道东的宜达新居面积达到150万平方米以上。由于新建城区没有成规模的商业配套设施，而六号地块位居新城区的中心，是建设该区域商业项目的得天独厚地段。

（1） 项目区域交通情况

上海富绅中心商业中心（青浦新城6号地块）项目位于青浦区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。项目往上海市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便，距离青浦区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建上海轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下：

公交线路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11号线以及青黄专线、朱徐线等，http://map.http://www.njliaohua.com//?newmap=1&ie=utf-8&s=s&wd=?ˉ??????-???#

（2） 项目配套设施情况

周边配套：区域内属青浦新城核心成熟区域，项目周边汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘，人口集聚

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对商业的支持强；周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），青浦教育局，青浦高级中学，上海工商信息学校，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。教育、体育、医疗、文化设施等配套齐全。具体见连接：

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（3） 周边主要土地成交情况

时间 地块名称 青浦区盈浦街道漕盈路东2014.02.26 侧(03A-02、03A-03、03B-01、03C-01)地块 49706.7 商住 2.2 99195.8 57,560 5,803 出让面积 用地性质 容积率 地上可建面积 成交价/万 楼面价/元m2 竞得单位 图中标识 上海吉富绅置业集团有限公司 A 中国葛洲坝集团115759.4 商住 1.5 173639.1 210,000 12,094 房地产开发有限公司 重庆隆鑫地产集团有限公司 2014.02.12 青浦区香花桥街道E-04-06、E-04-23地块 B 2014.01.29 青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A地块 青浦区赵巷镇30A-05A地块 青浦区赵巷镇崧泉路以西29A-06A地块 青浦区赵巷镇21A-02A、28600.1 商住 2.2 62920.22 91,400 14,526 C D 2014.01.29 12911.2 商住 2.5 32278 20,600 6,382 龙湖 上海运杰置业有限公司 2014.01.23 21343.3 商住 2.5 53358.25 51,400 9,633 E 2013.08.07 22A-04A、25A-04A、26A-02A地块 青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧28-04地块 63550 商业 3.8 241490 80,368 3,328 宝龙 F 10790.3 商业 2 21580.6 5,230 2,423 青岛伟业房地产集团有限公司 2013.06.19 G

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下图红色字母部分为青浦区最近出让土地位置示意图，五星处为抵押地块所在地，比例尺为1：1公里：

由上图可以看出，纯商业项目区域内出让的标的较少，主要以商住项目为主，与上面土地比较，本项目的土地价格优势明显。

（4） 周边竞争项目分析

本项目为商业项目，商业部分自持，主要为酒店式公寓，在青浦较为稀缺，周边竞争项目分析如下：

项目 开发商 业态 简介 与本案比较 港隆休闲广场 上海凤翔房地产开发有限公司 综合体 位于青浦盈港路453号，1-3层商业、会所与办公，底层商业街紧邻休闲广场，同时开设银行、餐饮、咖啡厅、景观餐厅、旅行社等商务配套商业；4-7层为酒店式商务空间（精装修），小面积的soho经典风 15 / 34

交通 强 开发商 弱 人口 弱 格户型；8-18层弹性商务空间（标准装修），纯商务的办公空间，可自由分割。公开资料均价25000元/平米。 金都公寓式酒店 上海越盛房地产开发有限公司 写字楼 临近奥特莱斯品牌直销广场，南面有连接上海市区的北青公路、规划轻轨线站点、A9高速和沪青平公路；东、西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。金都公寓式酒店西北面步行6分钟可达生活设施齐全的重固镇中心商业区、以及重固镇最具有特色的“福泉山古文化遗址”旅游景点。金都商业中的MOTOR168、各类商场，以及周边的幼儿园、小学、中学、银行、集市等构成了一个完整的悠闲生活圈。公开资料售价18000元/平米 祥腾新领寓 上海中冶祥麒投资有限公司 酒店式公寓、商铺 总建筑面积为4.8万平米，位处青浦城区北部，由ABC三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商业别墅组合而成。项目引入国际全新商业模式LSP，集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生活配套5大核心商业功能，实现多功能、一站式、品牌商业服务。户型整体向上挑高5.5米，呈现50年产权小面积复式空间。周围规划有600米沿街商铺、滨河生态广场。多部景观电梯、户外电动扶梯、步行楼梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式的商业人流动线。酒店式公寓去年就已售完。 青浦卓越世纪中心 上海鸿业房地产开发有限公司 标准写字楼、, LOFT等 项目位于青浦新城的沁园湖板块，处于青浦新城的核心区域，且本项目位于竹盈路和胜利路的交叉口处，临近漕盈路和盈港路，毗邻青浦工业园；30万平米的大型城市综合体，青浦首个引进国际性五星级商业酒店铂尔曼酒店。主要由甲级写字楼、五星级酒店、LOFT、企业公馆和酒店式公寓、步行街、shoppingmall等组成，集商务、休闲、生活于一体。周边交通便利：临近青浦客运总站、公交直达2号线徐泾东；以及临近规划中的轻轨站。公开资料销售均价20000元/平米。 珠江国际中心 上海珠江创展投资有限公司 酒店式公寓、住宅 位于大虹桥板块赵巷超级商务区，为大型的城市综合体项目。项目总建筑面积62万平方米，西区购物中心米格天地现已开张营业，配套有国际一二线品牌折扣店、各类餐饮、巨幕影院。中区凯悦酒店和东区商贸中心在建。交通便利，轨交17号线近在咫尺，且一河之隔就是G50沪渝高速，缩短了城市间的距离；环境 弱 生活配套齐全，购物、餐饮、娱乐、教育应有尽有，升值潜力巨大。16500元/平米 开发商 弱 人口 弱 交通 强 交通 平 开发商 强 人口 弱 环境 弱 交通 弱 开发商 弱 人口 弱 环境 平 交通 弱 开发商 弱 人口 弱 环境 弱 环境 弱 16 / 34