上海富绅中心项目可行性研究报告 - 图文

3、各用途房屋投资全面增长。按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%，其中多高层完成投资132.1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。

二、房地产建设规模

2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到1000.5万平方米，比上年增长11.9%，其中新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%；房屋竣工面积92.6万平方米，比上年下降49%。

1、三地区占施工面积超六成。按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以249.3万平方米、219.8万平方米、157.3万平方米名列前三，三地区合计施工面积626.5万平方米（见下图），占全区施工面积62.3%。其中新开工面积合计122.4万平方米，占全区新开工面积的58.4%。其中施工面积超过30万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑(33.9万平方米)、白鹤镇的绿地缇香公馆（43.1万平方米）、赵巷镇的崧泽花园（64.8万平方米）和新城一站动迁安置房A区（33.0万平方米）。

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2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途来分，住宅竣工面积82.9万平方米，比上年下降45%,净减68万平方米；办公楼无竣工面积，比上年净减0.2万平方米、其他用房竣工3.9万平方米，比上年下降79.6%、商业营业用房竣工5.8万平方米，比上年增长41.2%。 按楼盘来看，2013年青浦区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅,上述5个项目共完成竣工面积58.3万平方米，占全区竣工面积的63%。

三、房地产销售情况

2013年青浦区房屋销售198.8万平方米，比上年增长1.1倍。现房销售面积51.7万平方米，比上年增长62%，占房屋销售面积的26%；期房销售面积147.1万平方米，是上年的2.3倍，占房屋销售面积的74%。

1、住宅销售大幅上升。2013年全区住宅销售187万平方米，比上年增长1.1倍。其中多高层销售163.3万平方米，增长1.2倍，占比87.3%，比去年提高4个百分点；别墅销售7.6万平方米，增长9.5%。多高层销售的占比上升表明了青浦区房屋销售更加趋于合理化。

2、各用途房屋均价均有所提高。从房屋用途来看，青浦区普通商品房（不

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包括保障性住房）中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元，增长11.4%；办公楼均价17955元/平方米，比上年提高2620元，增长17.1%；商业营业用房均价25477元/平方米，比上年提高12819元，增长1倍；其他用房均价2037年，比上年提高301元，增长21.5%3、销售区域较为集中。从地区来看，房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇，上述三地区共完成销售面积130.6万平方米，占全区销售面积的65.7%。青东三地区中销售超过10万平方米的楼盘共有4个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12万平方米）、华新基地5号地块（14.7万平方米）和赵巷镇的新城一站动迁安置房A区（22.4万平方米）和动迁安置房B区（23.1万平方米）。

全区公寓（指普通高层、多层）均价18102元/平方米，增长17.2%；花园（指别墅、双拼别墅）均价32554元/平方米，增长14.6%；联列均价23233元/平方米，增长10.9%。青浦新城板块、徐泾板块、赵巷板块和朱家角板块房地产均价见下表：

青浦各板块房地产均价情况表 单位：元/平方米

全区 均价 增幅 青浦新城板块 均价 徐泾板块 增幅 赵巷板块 均价 增幅 朱家角板块 均价 12399 28773 17280 增幅% 17.6 9.5 3.0 增幅 均价 公寓 18102 17.2 19642 36.4 24520 -10.4 24037 10.7 花园 32554 14.6 19102 -1.3 42278 28.1 35109 14.2 联列 23233 10.9 20265 16.6 28855 0.7 22512 -3.3 四、保障性住房建设情况

1、保障性住房建设稳步推进。2013年青浦区保障性住房建设步伐受上年高基数的影响下，有所减缓。保障性住房完成投资74.6亿元，比上年微跌0.3%，投资减少0.2亿元。保障性住房施工面积397万平方米，比上年增长3.7%，其中新开工面积43.1万平方米，比上年下降69.7%，锐减99.4万平方米。

2、保障性住房销售快速增长。2013年青浦区保障性住房销售85.1万平方

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米，是上年同期的3.6倍，占房屋销售的45.5%，提高20.3个百分点。保障性住房共销售12328套，占全部房屋销售套数的57.9%，其中动迁安置房10763和经济适用房1565套。

3、 项目市场情况

上海市房地产业经过九十年代以来的十几年的高速发展，在上海经济发展中已取得了举足轻重的地位，并成为地方国民经济的支柱产业之一，到目前为止，在沪各类房地产开发企业有三千多家，年开发商品住宅面积上千万平方米。但相对于上海市未来2000万常住人口的庞大市场，相对于上海市要求人均居住面积达25平方米的目标而言，还是远远不够的，所以房地产业在上海仍然是一个大有发展潜力的产业。

青浦新城的规划目标是：到2020年全面建成与上海国际大都市相适应的郊区新城；形成与中等规模城市相适应的经济规模和综合实力；形成经济、社会、生态环境的可持续发展框架。此次规划范围共约40.27平方公里，规划期限近期为2010年，远期2020年。到时青浦将确立两个区级中心：一是富有浓郁人情味的城市生活氛围的老城中心；一是具有现代城市气息的新城中心。

青浦县改区后区域经济呈高位快速增长态势，朱家角古镇重点开发建设步伐的加快，“东方绿州”的建成开放，使青浦区域旅游经济不断升温，同时推动了商贸业的兴旺活跃。沪青平高速公路，全线合龙通车。沪青平高速公路在青浦区境内长达23.85公里，公路建成后，将与已投入使用的同三国道上海段，形成贯通青浦区南北和东西向的两条高速交通主干道，对青浦今后的发展将起到十分重要的作用。

在新一轮的发展规划中青浦的功能定位为旅游、物流中心，并随着轨道交通的建成，作为连接江淅二省上海西部出口的青浦将处于更重要地位。

青浦新城区历经多年的建设，已初步形成了以夏阳湖、淞泽广场为中心的规模城区，已经建成新青浦佳园、吉富绅花园、运杰城市花园、夏阳湖国际花园、

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