城市土地集约利用潜力评价技术规程

《城市土地集约利用潜力评价规程（试行）》（讨论稿）

14.7 功能区评价的典型功能区和样本片区的信息整理

根据各功能区对应的土地利用类型，选择典型功能区及其代表性的样本片区，整理相关信息，形成相关的图件、图像和数据信息，并进行归档管理。

15 功能区评价的成果编制

15.1 功能区评价图件的编制及面积量算 15.1.1 功能区评价成果图的编制要求 15.1.1.1 功能区评价成果图件包括：

a）城市及功能区工作地域区位图； b）功能区工作地域范围图；

c）功能区工作地域（用地）现状图；

d）功能区工作地域的现状与规划用途比较图； e）功能区和样本片区分布图；

f）功能区评价土地利用类型图（功能区）； g）功能区评价土地利用类型图（样本片区）； h）典型功能区和典型样本片区分布图； i）其它能反映成果的图件。

15.1.1.2 功能区评价成果图件应直观地反映图件所表达的内容。图件所反映的空间信息应通过不同的图斑、色调、灰度、注记等来反映。

除表达图件主要内容信息外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、图例、指北针、比例尺等，最后应该标出制图单位及时间。

15.1.1.3 编图以图幅为单位，其比例尺与工作底图相一致，按需要可在分幅图的基础上编绘总图。 15.1.1.4 采用计算机系统为辅助手段进行功能区评价时，成果图件的编码规则应按国家有关规定执行。

15.1.2 功能区评价主要成果图件的编制

15.1.2.1 功能区评价工作地域范围图、功能区工作地域现状图和功能区工作地域的现状与规划用途比较图的编制要求如下：

a）能区评价工作地域范围图应在能反映其所属的城市辖区或市域范围的图件上标注，并明确标示评价功能区评价工作地域的轮廓范围；

a）对于功能区工作地域现状图，应通过不同色调的图斑来表现土地利用现状用途状况； a）功能区工作地域的现状与规划用途比较图，应重点表现差异部分，通过不同色调的图斑来表现现状与规划用途之间的转变；

a）相关图件应清晰地反映出对应区域内主要铁路、公路、河流、行政界线等要素。 15.1.2.2 功能区和样本片区分布图的编制要求如下：

a）按照居住（R）、商业（C）、工业（I）、教育（E）和特别（S）功能区的划分对各功能区进行编号，例如居住功能区1编号为R001，商业功能区2编号为C002等；

b）对不同功能的功能区采用不同色调的图斑加以区分，各功能区之间应有明确的界限； c）在功能区分布图上，采用突出色调的图斑清晰地反映出样本片区的分布情况，并体现相应编

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码，如R001-01表示居住功能区1种的1号样本片区。

15.1.2.3 功能区评价土地利用类型图（功能区）的编制要求如下：

应以各功能区为基本单元，通过不同色调的图斑反映功能区的土地利用类型，图面须注明功能区编号，各功能区之间应有清晰的边界。

15.1.2.4 功能区评价土地利用类型图（样本片区）的编制要求如下：

在功能区评价土地利用类型图（功能区）分布图上，采用突出的色框清晰地反映出样本片区的轮廓形状和分布情况，并予以编号。

15.1.2.5 典型功能区和典型样本片区分布图的编制要求如下：

在已经形成的功能区和样本片区分布图基础上，首先将功能区评价工作地域范围内各功能区进行灰度处理，再通过突出色调的图斑反映出典型功能区和典型样本片区的分布情况。 15.1.3 量算面积

15.1.3.1 功能区评价要求对不同土地利用类型、不同功能区的土地面积进行量算并进行汇总、统计。面积量算在清绘清楚的工作底图或在计算机系统电子图上进行。

15.1.3.2 面积量算方法采用解析法或图面量算法（图解法、求积仪法、方格法）。不论采用何种方法，均应独立进行两次量算；采用计算机系统为辅助手段进行功能区评价时，面积量算采用解析法，系统进行一次量算；面积量算应利用图幅面积对量算图斑面积进行控制。 15.1.3.3 量算记录与统计的要求为：

a）土地面积计算单位一律使用ha，准确到小数点后两位, 其后数字四舍五入。 b）量算数据按图斑进行统计，结果分别填入附录D的相关表格。 15.2 功能区评价报告的编制

15.2.1 功能区评价报告包括工作报告和技术报告两部分。

15.2.2 功能区评价工作报告主要内容包括：总结总体评价工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在问题及改进建议等。 15.2.3 功能区评价技术报告主要内容包括：

a）功能区评价对象的自然、经济和社会概况；

b）功能区评价的定性分析，包括功能区评价工作地域核定情况、城市土地利用状况定性分析； c）阐述功能区定量评价的方法，包括功能区和样本片区的划分、指标体系及其权重确定、指标理想值确定、指标标准化处理、土地利用类型划分原则与方法、技术处理过程中需要特殊说明的事项等；

d）功能区评价成果综合，包括定性分析和定量评价成果的综合，以表格或图件形式汇总； e）功能区评价成果分析，包括土地利用类型分布特点及规律、地域组合特点、差异原因、存在的主要问题等；

f）从土地利用管理的角度，说明功能区评价结果的应用途径等。 15.3 功能区评价基础资料汇编的编制

15.3.1 功能区评价基础资料汇编是根据本规程技术方法的应用要求，对总体评价过程中涉及的有关指数、指标的基本数据进行规范化整理，归档成册，有关表格格式按附录D的要求。在应用计算机技术进行功能区评价时，允许采用基础资料信息数据库代替基础资料汇编，数据库格式参照附录D的表

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格要求。

15.3.2 总体评价基础资料汇编主要内容包括：

a）对象的自然、社会和经济条件；

b）对象的评价指标的原始数据和经标准化处理的数据； c）功能区和样本片区的面积汇总表；

d）其它与功能区评价工作有关的文件、技术处理说明等。

第四篇 城市土地集约利用潜力测算

16 潜力测算工作要求

16.1 潜力测算工作的一般要求

16.1.1 城市土地集约利用潜力测算是建立在功能区评价成果的基础上，以低度利用类型和适度利用类型的城市功能区为对象，重点从规划土地利用强度允许（简称“规划允许”）和市场条件允许的有效利用角度开展的测算。

16.1.2 对于居住、工业、商业、教育功能区的潜力测算，应分别考虑下列四种情形：

a）土地用途不转变前提下的规划允许的用地潜力测算； b）土地用途不转变前提下的市场条件允许的用地潜力测算； c）土地用途发生转变前提下的规划允许的用地潜力测算； d）土地用途发生转变前提下的市场条件允许的用地潜力测算。 16.1.3 对于特别功能区的潜力测算，应分别考虑下列两种情形：

a）土地用途发生转变前提下的规划允许的用地潜力测算； b）土地用途发生转变前提下的市场条件允许的用地潜力测算。 16.2 潜力测算准备工作

潜力测算准备工作和功能区评价的要求一致，按第10章规定实施。

17 土地用途不转变前提下的潜力测算

17.1 土地用途不转变前提下规划允许的用地潜力测算

17.1.1 规划允许的用地潜力测算指以提高低度利用和适度利用土地的容积率为出发点，目标在于测算达到法定规划及其法规要求下能够挖潜增效的土地利用潜力，包括绝对潜力和相对潜力。按照以下的（8）、（9）、（10）式进行：

Kc = K ×（Rc - Fc） / Rc （8）

式中：Kc——规划允许的功能区用地绝对潜力，单位为ha；

K——功能区现状土地面积，单位为ha；

Rc——功能区规划允许的容积率，以规划标准中的最高值、控制性详细规划指标或其它方法确

定的合理值来确定；

Fc——功能区现状容积率，可以选用样本片区的数值或平均值作为代表。

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kc = Kc/ K × 100% （9） kc = （Rc - Fc） / Rc× 100% （10）

式中：kc——规划允许的功能区用地相对潜力，单位为%，其它指标含义同（8）式。

17.1.2 完成各类功能区在土地用途不转变前提下规划允许的用地潜力测算，应予以汇总，并填入附录E的相关表格。

17.2 土地用途不转变前提下市场条件允许的用地潜力测算

17.2.1 市场条件允许的用地潜力测算指以提高低度利用和适度利用土地的利用效益（主要是指经济效益）为出发点，目标在于测算在市场条件允许下能够挖潜增效的土地利用潜力，包括绝对潜力和相对潜力。

17.2.2 根据功能区类型的不同，分别采取不同的测算方式。

17.2.2.1 居住、商业功能区市场条件允许的用地潜力测算按照以下的（11）、（12）、（13）式进行。

Ks = K ×（Rs - Fs）/ Rs （11）

式中：Ks——市场条件允许的功能区用地潜力，单位为ha；

K——功能区现状土地面积，单位为ha；

Rs——功能区市场条件允许的理想容积率，应用《城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）》中

规定的剩余法，结合拟评价功能区的房价、地价及建筑成本等因素来推算；

Fs——功能区现状容积率，可以选用样本片区的数值或平均值作为代表；

ks = Ks/ K × 100% （12） ks = （Rs – Fs） / Rs× 100% （13）

式中：ks——市场条件允许的功能区用地相对潜力，单位为%，其它指标含义同（10）式。 17.2.2.2 工业功能区市场条件允许的用地潜力测算按照以下的（14）、（15）、（16）式进行进行。

Ks = K ×（Q2 - Q1） / Q2 （14）

式中：Ks——市场条件允许的功能区用地潜力，单位为ha；

K——功能区现状土地面积，单位为ha；

Q2——工业功能区市场条件允许的理想产出强度或投入强度，产出强度可以选择地均工业产

值，投入强度可以选择地均固定资产总额，单位都为万元/ha；

Q1——工业功能区现状产出强度或投入强度，可以选用样本片区的数值或平均值作为代表。 ks = Ks/ K × 100% （15） ks =（Q2 - Q1）/ Q2× 100% （16）

式中：ks——市场条件允许的功能区用地相对潜力，单位为%，其它指标含义同（17）式。 17.2.2.3 教育功能区市场条件允许的用地潜力测算按照以下的（17）、（18）、（19）式进行进行。

Ks = K ×（M2 - M1）/ M2 （17）

式中：Ks——市场条件允许的功能区用地潜力，单位为ha；

K——功能区现状土地面积，单位为ha；

M2——教育功能区市场条件允许的单位用地服务学生规模，单位都为人/ha；

M1——教育功能区现状的单位用地服务学生规模，可以选用样本片区的数值或平均值作为代

表。

ks = Ks/ K × 100% （18） ks =（M2 - M1）/ M2× 100% （19）

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