城市土地集约利用潜力评价技术规程

《城市土地集约利用潜力评价规程（试行）》（讨论稿）

1 范围

本规程规定了我国城市土地集约利用潜力评价的工作内容及适用范围、技术途径及程序、指标指数选择、资料调查与整理、指数计算、土地利用类型的划分、潜力测算与分区、图件编制、成果的整理及验收、成果的更新及应用等。

本规程适用于在我国设区市市区、非设区市的土地集约利用潜力评价。非建制市的县级及县级以上行政区和建制镇可参照本规程执行。

2 引用标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。在规程出版时，所示版本均为有效。所有标准和文件都可能被修订，使用本规程的各方应探讨、使用下列文件和标准最新版本的可能性。

GB/T 18507-2001 《城镇土地分等定级规程》 GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》 国土资发[2001]255号 《全国土地分类》

GBJ137-90 《城市用地分类与规划建设用地标准》 GB50180-93（2002年版）《城市居住区规划设计规范》 国土资发[2004]232号 《工业建设项目用地控制指标（试行）》

第一篇 总 则

3 总则

3.1 城市土地集约利用潜力评价的任务与目的

3.1.1 城市土地集约利用是以符合土地利用总体规划、城市规划及相关法律、法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，是充分挖掘城市土地利用潜力最重要的途径之一。

3.1.2 城市土地集约利用潜力评价应开展城市土地集约利用程度评价和城市土地集约利用潜力测算。

3.1.2.1 城市土地集约利用程度评价是对特定时间点或特定时间段内的城市土地集约利用现实状况的评价。包括城市土地集约利用总体评价（简称“总体评价”）、城市土地集约利用功能区评价（简称“功能区评价”）。

3.1.2.2 城市土地集约利用潜力测算（简称“潜力测算”）是对特定时间点的城市土地集约利用潜力的估测。城市土地集约利用潜力是将特定时间点的现实土地容量与达到集约利用状态的土地容量的差距换算形成的土地规模。土地容量是指土地利用效率或经济效益；达到集约利用状态指符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规或是市场条件所允许的土地利用状态。

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3.1.2.3 城市土地集约利用潜力评价涉及的特定时间点或特定时间段的界定遵照第3.6条款的规定。 3.1.3 城市土地集约利用潜力评价的目的是为全面掌握城市土地集约利用状况和潜力，科学管理和合理利用城市土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地利用规划、计划及其它相关规划的制订提供科学依据，以促进节约型社会的建设。 3.2 城市土地集约利用潜力评价的工作体系

3.2.1 城市土地集约利用潜力评价按照总体评价、功能区评价和潜力测算三个层次设置。

当单个城市独立开展城市土地集约利用潜力评价工作时，重点且必须开展功能区评价和潜力测算工作；无特殊原因时，功能区评价和潜力测算应作为统一的工作来开展。 3.2.2 总体评价

3.2.2.1 总体评价是以设区市所辖的市区整体、未设区市的市域整体范围内的全部城乡建设用地作为评价对象，通过对相同或相近类型的城市土地利用现实状况的评价和比较，揭示城市的土地集约利用总体状况及其差异。总体评价应开展定性分析（简称“总体定性分析”）和定量评价（简称“总体定量评价”）。

3.2.2.2 总体评价涉及的城乡建设用地是指《全国土地分类》的“过渡分类”中的城市用地、建制镇用地、农村居民点用地和独立工矿用地的集合，其中，有关评价指标将涉及的城镇工矿用地指《全国土地分类》的“过渡分类”中的城市用地、建制镇用地和独立工矿用地的集合。

3.2.2.3 通过总体评价，将划分城市所属的土地利用状况类型：低度利用城市、适度利用城市、集约利用城市和过度利用城市。

3.2.2.4 总体评价工作宜分层次进行。全国开展总体评价，应重点评价全国范围内重要的设区市的市区整体、非设区市的市域整体的土地集约利用程度；省域（自治区）开展总体评价，应重点评价相应省域（自治区）内的设区城市的市区整体、非设区市的市域整体的土地集约利用程度；直辖市开展总体评价，应重点评价各辖区的土地集约利用程度。必要时，可以参照本规程有关规定，根据具体工作目标，开展针对特定类型区域的总体评价。 3.2.3 功能区评价

3.2.3.1 功能区评价是以城市功能区为评价对象，按照各自功能类型，分别评价其土地集约利用程度。开展功能区评价，应分别开展定性分析（简称“城市土地利用状况定性分析”）和定量评价（简称“功能区定量评价”）。

3.2.3.2 功能区评价涉及的城市功能区是指针对土地利用总体规划或城市总体规划所确定的主城区城市规划建设用地范围内的现状城市建设用地（简称―功能区评价工作地域‖），依照土地利用主导功能所确定的区域。功能区评价工作地域依照13.1要求确定。

城市功能区类型包括居住功能区、工业功能区、商业功能区、教育功能区、特别功能区等。 3.2.3.3 功能区评价将确定功能区的土地利用类型，包括：

a）低度利用区：已征未用，投入少、开发利用程度低或投入较大但土地利用效率低下、土地容量挖潜可能性大的区域。

b）适度利用区：有一定投入，主要用地指标符合法定规划的要求，土地使用效率适中，有一定潜力可挖但挖潜空间较小的区域。

c）集约利用区：布局合理，土地投入、使用强度、经济效益均具有高水平，属于无潜力可挖掘的区域。

d）过度利用区：土地投入强度大、使用强度已超过法定规划的控制指标，继续投入，效果适得

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其反，土地容量无挖潜可能的区域。

3.2.3.4 功能区评价宜依据现状土地用途开展。必要时，对于特殊类型的功能区，可以根据法定规划确定的规划土地用途进行。 3.2.4 潜力测算

3.2.4.1 潜力测算是在功能区评价的基础上进行的，针对划为低度利用区和适度利用区的功能区，从规划土地利用强度允许、市场条件允许的不同角度测算相应潜力。

3.2.4.2 开展潜力测算时，应考虑测算对象的土地用途不转变和发生转变的各种情形。 3.3 城市土地集约利用潜力评价的工作内容 3.3.1 总体评价工作内容包括：

a）总体评价准备工作；

b）总体评价指标指数选取、资料调查与整理； c）定性分析；

d）定量评价和城市的土地利用状况类型评定； e）总体评价成果编制； f）总体评价成果验收； g）成果应用和更新。

3.3.2 功能区评价工作内容包括：

a）功能区评价准备工作及外业调查； b）城市土地利用状况定性分析； c）功能区定量评价；

d）功能区评价图件编绘及面积量算； e）功能区评价报告及其它成果编制 f）成果验收；

g）成果归档、应用和更新。 3.3.3 潜力测算工作内容包括：

a）潜力测算准备工作及外业调查； b）潜力测算；

c）潜力分区及潜力规模汇总； d）潜力测算报告及其它成果编制 e）成果验收；

f）成果归档、应用和更新。

3.4 城市土地集约利用潜力评价的技术程序 3.4.1 总体评价技术程序如下：

a）明确评价对象，划分参照系类型；

b）定性分析各评价对象的土地利用与社会、经济发展的协调状况； c）建立影响各评价对象土地集约利用程度的指标指数体系，确定相应权重； d）确定各评价对象的评价指标理想值，进行指标标准化处理；

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e）计算各评价对象的各项评价指数值，并划分不同评价指数所对应的土地利用状况类型； f）计算各评价对象的土地集约利用总体评价指数，确定其土地利用状况类型，并予以校核； g）编制总体评价的成果图件、报告和基础资料汇编。 3.4.2 功能区评价技术程序如下：

a）确定功能区评价工作地域； b）开展城市土地利用状况定性分析；

c）确定功能区类型，建立相应的评价指标体系； d）初步划分城市功能区，选择各类功能区的样本片区；

e）收集整理各类功能区的样本片区指标资料，确定相应的指标理想值；

f）初步识别样本片区是否归属过度利用类型；对于初步识别中不列入过度利用类型的样本片区，计算其土地利用集约度，并判断其土地利用状况类型；

g）根据样本片区的土地利用集约度，重新整理和划分城市功能区，确定各城市功能区边界，并判断其土地利用状况类型；

h）编制功能区评价图及量算不同利用程度、不同功能类型的功能区面积；

i）选定不同土地利用状况类型、不同功能类型的典型功能区和典型样本片区，进行信息汇总； j）编写功能区评价报告、编绘图件和归整基础资料。 3.4.3 潜力测算技术程序如下：

a）确定潜力测算涉及的城市功能区及其地域范围； b）开展外业调查； c）开展潜力测算；

d）编制潜力区分布图，量算不同潜力区面积并汇总； e）编写潜力测算报告和归整基础资料。 3.5 城市土地集约利用潜力评价的技术方法

3.5.1 城镇土地集约利用潜力评价的技术方法应用应注意定性分析与定量评价相结合、一般分析与典型分析相结合、统计分析与空间分析相结合。

3.5.2 总体评价、功能区评价的技术途径采用多因素综合评价法、极限条件评价法等。

3.5.3 总体评价、功能区评价涉及的指标、指数选择宜建立在本规程规定的指标、指数体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法等进行选定。

3.5.4 总体评价、功能区评价中的指标、指数权重值应采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。

3.5.5 总体评价、功能区评价中的评价指标值标准化处理应采用理想值标准化法。

3.5.6 总体评价对象的指数计算、功能区评价样本片区的总分值计算采用多因素评价法（即多因素分值加权求和法）。

3.5.7 总体评价对象、功能区评价样本片区的土地利用类型划分应采用极限条件评价法、数轴法、总分频率曲线图法等进行；潜力分区可以采用聚类分析方法。 3.6 城市土地集约利用潜力评价的技术约定

3.6.1 城市土地集约利用潜力评价应设定统一的评价时点。对应数据可以选用以下方式中一种或多

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