永顺大汉府顺家园可行性研究报告(20100812) - 图文

大汉城建 大汉府顺家园建设项目可行性研究报告

计转移农村劳动力12.7万人。

随着永顺经济的迅猛发展，南区开发建设的逐步升温，旅游产业的发展，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。

3、 近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。

据调查，从2005年以来永顺县商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为15.5%，平均空置率不足3%。

据中国社会科学院发布的2008年《经济蓝皮书》指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。虽然2008年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。

4、 作为三四线城市，房价稳步上涨。

2008年元月17日国家发改委公布了最新统计数据，去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与11月持平；同比上涨0.2%，涨幅比11月降低0.6个百分点。

数据显示，2007年12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比11月低0.8个百分点；同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.7个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，同比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。

虽然新房售价涨幅有所放缓，但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。

09年全球经济的回暖，房价更是稳步上扬。

而永顺地处三四线城市，房价就目前分析比较，比大中城市的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投资所产生的风险远低于沿海和大中城市，回报也比较高。

5、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。

统计数据显示，2008年永顺县居民储蓄存款余额25.24亿元，同比增长

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20.38%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。

五、永顺县房地产市场后市展望

（一）房地产供给面临土地瓶颈

（1）土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重

随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。

地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩(其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地)。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，湖南作全国的农业大省，湘乡市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。

（2）占有土地，占有市场

土地成了地产商必争的资源。可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。

（二） 住房需求仍将快速增长 （1）经济发展促生住房需求

国民经济加速发展，经济结构稳步调整。2008年，全县GDP为23.77亿元，增长10.6%。其中第一产业增加值8.84亿元，增长4.6%；第二产业增加值4.19亿元，增长9.7%；第三产业增加值10.74亿元，增长15.7%；按常住人口计算，人均GDP为5361元。

居民收入快速增长，人民生活水平不断提高。经济的发展，城镇居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改善生活空间，购房需求及改善性购房需求不断上升。

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（2）人口增长增加住房需求

永顺县房地产市场在城市人口不断增长的前提下，仍未达到相对饱和的阶段，刚处于快速发展期。2008年以后近6～8年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中释放。

随着永顺县经济的发展，南区的开发建设，新型工业的发展，特别是旅游产业的强力推动，城市对人口的吸引力进一步增强，将会有更多的就业人口投入永顺城区，从而产生大量的住宅需求。

（三） 住宅房价将继续上涨

（1）经济社会发展推动住宅房价上涨

经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。

（2）市场供不应求推动住宅房价上涨

虽然目前受国际金融危机的影响，但在每年农民进城务工、经商人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2009年房地产市场需求仍将呈现增长势头。在未来几年内住宅需求将进一步增加，而永顺县属于山区，地少人多，城区拓宽面积难，土地和房屋供给有限，供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。

在这种大背景下，房价上涨成为必然趋势。

六、本项目swot分析

S（优势）

A、南区核心，区位优势明显。

B、不二门国家森林公园等丰富的景观资源。

W(劣势)

A、目前周边配套设施不完善。

B、永顺房地产市场不成熟，消费观念滞后。

O（机会）

A、老城区拥挤，城市体质扩容迫在眉睫。 B、政府机关南迁，带来大量高消费群。

C、汽车站、物流中心的建设，将为本项目带来大量的人流、信息流。

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大汉城建 大汉府顺家园建设项目可行性研究报告 T（威胁）

老城区部分楼盘对本项目的客户有一定想冲击。

该项目优势明显，机会多，只要操作合理，措施得当，具有非常好的市场前景和发展空间。

七、同类项目比较

项目名称 开发商 本项目 大汉城镇建设有限公司 南区永顺大道 新汽车站旁 便利 48926.7 127181.93 2.3 85-100㎡的二房20% 主力户型 145-160㎡的四房7% 绿化率 33.6% 新规划中小学、幼儿配套设施情况 园、银行、医院、汽车站均在300米范围内 停车位 395 27 开发商自管 2007年5月 2011年12月 2008年元月 住宅1600元/㎡ 商铺5000元/㎡ 98% 无 开发商自管 2008年2月 2010年12月 2008年7月 住宅1580元/㎡ 商铺5000元/㎡ 97% 一小 幼儿园 一小 幼儿园 怡苑小区 龙山弘大地产 永顺县河西街（原大米厂） 只有一路环城公交车 9332.4 29000 3.1 三房和四房，主力户130 --140㎡ 123—144㎡ 积175㎡ 中心市场 人民医院 开发商自管 2005年12月 2008年12月 2006年7月 住宅1450元/㎡ 100% 湘林华宅 永顺县金跃房地产 河西 原湘林车队 只有一路环城公交车 6945.37 20072.3 2.9 15986 42365 2.65 河西花园 永顺县宏泰房地产开发有限公司 河西猛洞河旁 便利 位置 交通便捷程度 总占地面积㎡ 建筑规模㎡ 容积率 105-140㎡的三房73% 型是120㎡、最大面物业管理公司 大汉物业管理有限公情况 司（拟聘） （拟）开工时间 2010年9月 （预计） 2011年12月 完工时间 销（预）售时间 2010年12月 销（预）售均价 销售率 预计住宅1723元/㎡ 商铺4347元/㎡

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