房地产估价理论与方法第九章：假设开发法及其应用

提示：参见教材P342 [答疑编号500434090204]

解：设该在建工程的正常购买总价为V：

续建完成后的写字楼总价值

上式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限，rd为折现率，t为需要折现的年数。根据题意，它们分别如下：

A=60×12×12400×70%×85%×（1－25%） =398.41（万元） Y=9%

n是根据土地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，并且在出让合同中已约定不可续期。由于土地使用期限为50年，从开工到建成为3年，建成半年后出租，所以

n=50-3-0.5=46.5（年） rd=13%

t是把收益法测算出的续期完成后的价值折算到估价时点时的价值的年限。由于收益法测算出的续期出的续期完成后的价值是在估价时点之后2年，所以t=2（年）

续期完成后的写字楼总价值计算如下：

续建完成后的写字楼总价值=

购买该在建工程的税费总额＝V×3%=0.03V（万元）

续建总费用=

销售费用总额＝

销售税费总额=3403.78×6%=204.23（万元） V=3403.78-0.03V-1561.32-111.92-204.23 V=1481.85（万元） 故：

该在建工程总价=1481.85（万元）

该在建工程单价