土地登记代理实务精讲班讲义

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土地登记代理实务精讲班第1讲讲义

一、土地登记代理人考试的目的

考试分析

一、土地登记代理人考试的目的

随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为全面推进地籍事业社会化和产业化，进一步转变政府职能，规范土地市场，适应新形势下社会对土地登记的要求，1996年原国家土地管理局在全国部分城市开展了土地登记代理试点。试点工作开展后，土地登记代理行业发展迅速，从开始的少数人员和机构在小范围内从事土地登记代理工作，发展到目前土地登记代理趋向行业化、专业化，并已从沿海经济发达地区发展到全国各地。为提高土地登记代理专业技术人员的素质，规范土地登，记代理行为，2002年12月中华人民共和国人事部、国土资源部联合发布了《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》和《土地登记代理人职业资格考试实施办法》，对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行职业资格制度，并纳入全国专业技术人员资格证书制度统一规划。 二、土地登记代理人考试的主要内容

土地登记代理人考试分为土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查、土地登记代理实务四个部分。其中土地登记相关法律知识主要考核应考人员对我国现行的与土地登记相关的主要法律、法规的掌握程度；土地权利理论与方法主要考核应考人员对我国土地权利的种类、概念、设置原则、确定土地权利的方法以及土地权利争议处理等内容的掌握程度；地籍调查主要考核应考人员对地籍调查技术、内容、程序、方法的掌握程度；土地登记代理实务主要考核应考人员对土地登记的基本概念、各种土地登记的程序和方法、土地登记代理的各项业务等方面的知识、技巧及运用的掌握程度。 三、土地登记代理人考试方式

土地登记代理人职业资格考试为滚动考试(每两年为一个滚动周期)，参加4个科目考试的人员必须在连续两个年度内通过应试科目。2002年12月18日前已受聘担任高级专业技术职务的人员，可免试土地权利理论与方法和地籍调查2个科目，只参加土地登记相关法律知识和土地登记代理实务2个科目的考试，但必须在一个考试年度内通过应试科目，才可取得土地登记代理人职业资格证书。

四、土地登记代理人考试大纲分析

四、土地登记代理人考试大纲分析 1、土地登记概论

掌握土地登记的概念、意义、作用，土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类，初始土地登记、土地权利的设定登记、土地权利的变更登记的区别，《土地登记规则》的主要内容。熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体，土地登记的基本单元、土地登记机关。了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的主要土地登记制度。 2、土地登记的程序

掌握土地登记的一般程序与要求，土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写，权属审核的含义、标准和依据，注册登记的概念、依据和内容，核发证书的概念和发放对象，土地登记人员，土地登记的办理期限。熟悉土地登记的申请审查和收件，权属审核的内容及审核依据，土地登记簿和土地归户册的构成，土地证书的种类。

了解土地登记审批表、土地登记卡、土地归户卡、土地证书的填写要求和法律效力。

3、初始土地登记掌握初始土地登记的概念、特点、申请人、申请应提交的证明文件，初始土地登记程序，初始土地登记公告的意义。

熟悉土地登记通告、土地登记公告，土地登记公告异议的处理。

了解我国初始土地登记概况，初始土地登记准备工作，初始土地登记中土地权属争议的处理，未确定土地所有权、使用权土地的处理。

4、土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记

掌握土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记的概念、类型，各类设定登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，各类设定登记的《土地登记卡》的内容。

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熟悉各类设定登记的权属审核内容及审核依据。

了解各类设定登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 5、土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记

掌握土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型，各类变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，各类变更登记的《土地登记卡》内容。 熟悉各类变更登记的权属审核内容及审核依据。

了解各类变更登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 6、名称、地址和土地用途变更登记

掌握名称、地址和土地用途变更登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，名称、地址和土地用途变更登记的《土地登记卡》内容。

熟悉名称、地址和土地用途变更登记的权属审核内容及审核依据。

了解名称、地址和土地用途变更登记的意义及《土地归户卡》、土地证书填写内容。 7、注销和其他土地登记

掌握注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地登记卡》内容。

熟悉注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的权属审核内容及审核依据，注销土地登记的法律特征。 了解注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的《土地归户卡》和土地证书填写内容。 8、土地登记资料公开查询

掌握土地登记资料内容，土地登记资料公开查询的范围、程序和查询方式，查询人查询土地登记资料应提交的证明文件，对查询人员的要求。

熟悉土地登记资料公开查询法律依据。 了解土地登记资料公开查询的意义。 9、土地登记代理制度

掌握代理的概念与法律特征，土地登记代理的涵义、特点与基本原则；土地登记代理人职业资格的取得与登记，土地登记代理人的权利和义务，土地登记代理人的基本技能；

土地登记代理机构的设立与注销，地地登记代理机构的权利和义务，土地登记代理人与代理机构的关系。 熟悉土地登记代理活动中的争议与处理，土地登记代理人和土地登记代理机构在代理活动中的禁止行为，土地登记代理人和代理机构违规代理的法律责任。

了解土地登记代理机构年度检查制度，土地登记代理人员的职业道德。 10、土地登记代理的内容和操作

掌握土地登记代理的主要内容、基本程序，土地登记代理委托书、土地登记代理合同的主要内容；代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序与要求；代理收集、整理土地权属来源证明材料与土地登记有关资料的操作程序与要求；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的操作程序与要求；代理查询土地登记资料的操作程序与要求；代理查证土地产权的操作程序与要求；提供土地登记及地籍相关法律咨询的程序与要求。 熟悉土地登记代理合同中委托人与土地登记代理人的权利和义务、不同土地登记代理业务的成果内容、土地登记代理服务收费。

了解土地登记代理中的纠纷规避办法、土地登记代理成果的审核与归档要求。

五、土地登记代理人考试试卷题型

土地登记代理人职业资格考试的4个科目中土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查三个科目的题型为单项选择题、多项选择题。土地登记代理实务的题型为单项选择题、多项选择题、综合分析题。

六、土地登记代理人考试答题技巧 1、单选题不要空项 2、多选题宁缺勿烂

3、综合分析题理论联系实际

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土地登记概论（一）

土地登记概论（一）

一、内容提要：本讲主要讲述了土地登记的概念、意义和作用，以及土地登记的历史沿革和登记制度。

二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记的概念、意义、作用

了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的主要土地登记制度

三、土地登记的概念

土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

四、土地登记的意义

1、土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。 2、公示是指将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。 3、物权是排他性财产权，是对世权和绝对权。

4、物权按其标的物的不同可分为动产物权和不动产物权

5、土地登记的意义是保障广大权利人的土地财产权利，维护土地要素市场的正常秩序

五、土地登记的作用

(一)维护土地的社会主义公有制

城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 (二)维护土地权利人的合法权益 (三)维护正常的土地市场秩序 (四)有效地保护耕地

(五)为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

土地登记代理实务精讲班第2讲讲义

六、土地登记的历史沿革与登记制度

六、土地登记的历史沿革与登记制度 一、土地登记的历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革

历史上许多国家对土地登记都很重视。古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。 古希腊著名思想家柏拉图，在他著名经济著作《法律篇》第八卷规定：不管是邻近边界的本国公民还是外国人(即他拥有毗邻边界的土地)，任何人不得移动土地的边界标志。公元前450年，反映早期罗马共和国社会经济关系的罗马最古老的成文法——十二铜表法编定，全文现存104条，其中第七表为土地权利法，明确规定在地界诉讼中，必须遵循十二铜表法的规定。

(二)我国土地登记历史沿革

我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础和封建政府的立国之本。据史料记载，早在公元前4 000年～公元前2 000年的黄帝、大禹时即有平水土，划九州，辨土质，定田等，开创清理地籍订定赋则之先河。并设置了名曰“太常”的官员负责绘制人文地理图、丈量划分田地。 秦始皇曾大规模清查地籍， “令黔首自实田”。黔首自实田， 是秦代清查土地数量、扩大赋税来源的办法。

二、土地登记制度

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二、土地登记制度 (一)契约登记制度

契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为： 1．采用意思主义立法

土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。 2、采取形式审查主义

土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。

3、登记无公信力已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

4．登记无强制作用土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。 5．登记簿的编成采取人的编成主义。

6．不颁发权利凭证土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。

7．土地权利以动态登记为主土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。 (二)权利登记制度

1、采用形式主义立法土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。 2．采取实质审查主义土地登记机关审查土地登记申请人提交的文件。

3．登记有公信力土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。 4．强制性登记一切土地权利的发生和变更均必须登记。

5．登记簿的编成采取物的编成主义土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。 6．不颁发权利凭证登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。

7．土地权利人以静态登记为主土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。

(三)托伦斯登记制度

(三)托伦斯登记制度

1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态 2．登记有公信力土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。 3．土地登记机关负有赔偿责任 4．采取实质审查主义

登记机关对土地登记进行实质性审查，并可要求经公告后方准予登记。 5．颁发权利凭证

6．登记簿上的编成采取人的编成主义 7．地籍图可辅助说明登记薄的内容。

8．负担登记土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。

9．土地经登记后，如有处分或设定负担以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约 (四)我国的土地登记制度 1．采用形式主义立法 2．采取实质审查主义

土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查 3．登记有公信力

土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。 4．强制性登记