房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业纳税评估工作指南

房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业，本指南在分析房地产企业经营规律和会计核算特点的基础上，从收入、成本、费用等方面存在的常见风险点着手，列示了房地产企业在开发经营过程中可能存在的税收风险和与之相应的评估人员在评估过程中的核查重点，旨在为房地产开发经营行业纳税评估工作提供参考，希望大家在评估实践中加以补充完善。

一、收入方面

房地产企业收入主要有预售收入、销售收入（含视同销售收入）和租赁收入，按照会计处理和税法的要求，企业在取得预售收入时应计入预收账款科目，同时计算预计计税毛利额申报纳税；企业完工后将预售收入转主营业务收入，同时结转主营业务成本，并按照税法规定调整毛利额。

（一）预售收入（非完工产品销售收入） 1.易发问题

（1）企业取得预售收入长期挂往来账，不及时、全额申报纳税。

（2）企业取得诚意金、定金等具有预收房款性质的价外费用（包括违约金、保证金等）不计入应税收入。

2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.cn ①点击首页上方“查询中心”，进入查询中心页面； ②在查询中心页面点击“工程建设类”栏目下“工程竣工备案信息”，在新页面上方“建设单位”后面输入企业名称，点击“搜索”，即可显示该企业的工程竣工备案信息，包括工程名称、

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施工单位、日期等；

③在查询中心页面点击“房屋管理类”栏目下“新建商品房项目查询”，在新页面“开发单位”后面输入企业名称，选择“期房”，如该企业有期房销售情况，则在“预售商品房项目公示”下方将显示“项目名称”、“预售证号”、“发证时间”等信息，在“项目名称”或者“预售证号”上点击可以进入“预售项目信息”页面，将显示“坐落位置”、“建设工程规划许可证编号”、“准许销售面积”、“批准预售部位”等信息，如该企业有现房销售，则在最下面一行可以点击进入“现房销售信息公示”页面，点击后会显示现房销售的“项目名称”、“产权证号”、“发证时间”等信息，点击“项目名称”或“产权证号”可以打开现房销售信息页面，将显示“楼盘表”、“现房网上签约统计”、“销售机构、销售员注册备案信息”、“现售退房信息”等信息，其中较为关键的信息为：

“楼盘表”栏目显示该项目正在销售的“楼号”、“总面积”、“总套数”等信息，还可点击右侧的楼盘表查看每栋楼销售情况图，图中呈表示该房不可售，呈表示该房已预订，呈

表示

该房已签约，呈表示该房未签约，点击未签约的单元房，可查询到该房的房屋资料，包括其用途、建筑面积、套内面积等资料。

“现房网上签约统计”栏目可显示不同用途的商品房的“已签约套数”、“已签约面积”、“成交均价”等信息。

“销售机构、销售员注册备案信息”栏目可显示在该项目属委托销售情况下的销售单位、人员及售楼地址等信息。

（2）可辅助查询搜狐焦点网北京站（http://house.focus.cn/）等房地产门户网站：通过“新闻”、“购房”、“快速查询”等栏目了解房地产企业开盘信息、销售数量等信息，核查企业是否进行申报，申报信息是否真实；

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（3）地税信息：评估人员可借鉴企业营业税、土地增值税申报信息，获取和推算计税收入，并与当期所得税申报收入比对，查找异常点。

▲实地走访

评估人员可以采取到开发项目地、售楼处实地查看的方式，重点了解以下信息：

（1）开发项目的完工进度：在建还是竣工，在建的工程完工进度、竣工是否交付使用，属滚动开发的项目共有几期，各期进展如何；

（2）开发产品的类型和用途：商品房还是商铺门面，是否有底商、车库，是销售还是用于经营、自用、抵债、出租或换取其他非货币性资产等；

（3）核实商品房和商户的户数和大致面积；

（4）售楼处公布的项目平面图、可售面积、预售面积、销售价格以及实际销售情况等。

▲约谈

通过前期对企业申报资料与第三方信息的比对分析和实地走访情况，评估人员可针对尚未解除的疑点问题对企业进行约谈。约谈应把握对已掌握信息的核对和还需掌握信息的获取两条主线，列示约谈要点，要求企业说明情况、提供信息。

▲实地核查

深入企业核查预售收入，可以通过账面检查等方法重点查实以下内容：

（1）企业取得预售收入应计入“预收账款”科目，评估人员需关注该科目的期初数与期末数的变化情况，并与企业所得税申报表附表三第52行第3列“房地产企业预售收入计算的预计利润”调增金额比对，若附表三第52行第3列数÷预计计税毛

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利率<（预收账款期末金额-期初金额），则可能存在取得预售收入未申报纳税或未全额申报纳税的问题；

（2）查看“其他应付款”科目，关注“诚意金”、“违约金”、“定金”等二级科目期初数与期末数，确定此类款项是否应转入预收账款申报纳税；

（3）核查“应收账款”、“其他应收款”科目是否有负数，有负数则有可能隐瞒收入；

（4）查看“应收账款——应交营业税”科目，核查企业是否存在缴纳了营业税，却不及时申报所得税的情况；

（5）核查“销售费用”或“管理费用”科目中是否有佣金支出，有佣金支出则说明已有预售行为发生，可参考用佣金推算预售收入与企业申报数据比对；

（6）核查企业销售部门销售明细表，与会计收入、申报收入、第三方信息及实地走访情况进行比对，查实企业是否少计收入；

（7）抽查企业《商品房预售合同》和发票，与企业销售明细比对，是否有将2007年取得的预售收入延迟到2008年及以后纳税的行为。

（二）企业完工产品结转收入 1.易发问题

企业达到完工条件不及时或全额结转销售收入 2.评估方法 ▲第三方信息比对

（1）北京市住房和城乡建设委员会网站（http://www.bjjs.gov.cn）：通过“查询中心”模块查询项目工程竣工备案信息、销售情况等信息，与企业是否进行完工结算等情况进行比对；

（2）可辅助关注搜狐焦点网北京站（http://house.focus.cn/）

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