中国银行关于印发两个房地产贷款管理办法的通知

中国银行关于印发两个房地产贷款管理办法的通知 各省、自治区、直辖市分行，计划单列市、经济特区分行，沈阳市、长春市、哈尔滨市、南京市、武汉市、广州市、成都市、西安市、杭州市、济南、浦东分行，总行信贷业务部、营业部： 为规范各类房地产信贷管理，现将总行制定的《中国银行房地产开发贷款管理办法》（试行）和《中国银行个人住房贷款管理实施细则》（试行）印发各行，请组织信贷人员认真学习，严格遵照执行。在试行过程中，如遇到问题请及时向总行反映，以便修改和完善。 附：一中国银行房地产开发贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规，特制定本办法。 第二条各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。 第三条本办法适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）发放的各类开发性房地产贷款。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。 第五条贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。 第三章贷款种类和条件 第六条贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。 （一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。 （二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。 （三）其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。 第七条贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件： （一）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件； （二）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度； （三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力； （四）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务； （五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间； （六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效； （七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；[!--empirenews.page--] （八）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要； （九）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设； （十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证； （十一）落实中国银行规定的其他贷款条件。 第八条借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料： （一）借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。 （二）借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。 （三）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。 （四）贷款项目开发方案或可行性研究报告。 （五）开发项目立项文件、工程设计和批准文件。 （六）土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。 （七）企业董事会或相应决策机构关于借款和抵（质）押、担保的决议和授权书。 （八）开发项目资金落实文件。 （九）开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。 （十）抵（质）押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函。 （十一）还款保证人的资信证明材料。 （十二）贷款人要求提供的其

他证明文件和材料。 第四章贷款期限和利率 第九条贷款期限。 （一）住房开发贷款，最长不超过三年（含三年）； （二）商业用房开发贷款，最长不超过五年（含五年）； （三）其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年）。 第十条贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率；外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。 第五章贷款担保与保险 第十一条申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵（质）押或第三方不可撤销的连带责任担保。 第十二条借款人提供的抵（质）押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。 第十三条借贷双方商议采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证手续。 第十四条用于抵（质）押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70%；以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。[!--empirenews.page--] 第十五条抵（质）押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。 第十六条借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。 第十七条借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。 第十八条房地产开发贷款抵（质）押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担；贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。 第十九条申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。 第二十条在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。 第六章贷款审批与发放 第二十一条借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。 第二十二条借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。 第二十三条借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。 第二十四条经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。 第二十五条按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。 第七章贷款使用与偿还 第二十六条借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。 第二十七条借款人如不按借

款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担

[!--empirenews.page--] 费率向贷款人支付承担费用。 第二十八条借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。 第二十九条贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。 第三十条借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵（质）押登记、保险的手续。展期协议经抵（质）押人、保证人书面认可后生效。 第三十一条贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵（质）押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。 第八章贷款管理与考核 第三十二条贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。 第三十三条贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵（质）押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。 第三十四条在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。 第三十五条贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。 第九章附则 第三十六条房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。 第三十七条本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。 第三十八条本办法自颁布之日起执行。 附：二中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行） 第一章总则 第一条为促进我国住房消费的发展，规范中国银行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《商业银行政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。 第二条本实施细则所称个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款可分为自营性住房贷款和委托住房贷款（原称政策性住房贷款）。[!--empirenews.page--] 本实施细则所称自营性住房贷款，是指贷款人用银行自有资金向借款人发放的用于购买住房的贷款。 本实施细则所称委托住房贷款，是指贷款人受房改资金管理机构委托，用住房公积金等房改资金向借款人发放用于购买普通自用住房的贷款。 第三条本实施细则适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）的住房信贷业务。 第二章贷款对象及条件 第四条贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件： （一）具有城镇常住户口或有效居留身份。 （二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 （三）具有购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证。 （四）不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为住房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。 （五）有中国银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。 （六）贷款人规定的其他条件。 第三章贷款申请与审批 第六条自营性住房贷款的申请与审批。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向房

地产信贷业务部门提出借款申请。房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人按照规定的审批程序进行审查批准。 第七条委托住房贷款的申请和审批。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方面提出调查意见，交房改资金管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款通知。受托银行与借款人办理有关手续。 第八条个人住房组合贷款的申请和审批。个人住房组合贷款是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时，银行用自有资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购买住房所需的资金。委托贷款和自营贷款按照各自审批程序分别办理。 第九条借款人申请个人住房贷款必须提供以下资料： （一）具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。 （二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄簿的原件及复印件。如已付款，应提供购房价款30%以上的付款证明原件及复印件。 （三）符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。 （四）拟办抵押、质押、保证或保险的材料，如权属证明、评估报告、有处分权人同意抵（质）押的证明、有权部门出具的抵押估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明及财务资料、保险单或保险合同等。[!--empirenews.page--] （五）申请委托住房贷款的，需持有住房公积金管理部门出具已缴纳公积金的证明材料。 （六）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。 第十条贷款人要重点审查借款申请的如下内容： （一）借款人的身份和资格； （二）借款人提供资料的真实性及合法性等； （三）贷款用途； （四）借款人的偿还能力； （五）借款人的担保和保险情况。 第十一条房地产信贷业务部门负责对借款申请进行调查和初审，对调查材料和初审报告的真实性和准确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。 第十二条个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签署借款合同，办理用款、抵押、公证、保险等手续，缴付各有关费用。经审查不合格的个人住房贷款申请材料应尽快退还申请人。 第十三条在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验、贷款催收等。 第四章贷款条件的确定 第十四条贷款币种。自营性住房贷款可以使用人民币和外币，使用外币的贷款对象应是有较高经济收入及有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等，且有可靠的担保。 第十五条贷款数额。住房贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值，同时不得超过贷款行规定的最高限额。使用委托住房贷款购买住房的，贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。 第十六条贷款期限。贷款人在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经济收入状况、保证或抵（质）押物状况、保险公司状况等因素合理确定贷款期限。人民币贷款期限最长不超过20年，外币贷款期限最长不超过5年。 第十七条贷款利率。自营性住房贷款利率和委托住房贷款利率均执行中国人民银行的规定利率。用银行外币资金发放的个人住房贷款，执行中国银行公布的相应档次贷款利率。 （一）用信贷资金发放的人民币个人住房贷款利率，按中国人民银行法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3～5年（含5年）的，执行1～3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5～10年（含10年）的，执行3～5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3～5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.（二）用住房公积金发放的

个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年（含3年）的，加1.8个百分点；贷款期限为3～5年（含5年）的，加2.16个百分点；贷款期限为5～10年（含10年）的，加2.34个百分点；贷款期限为10～15年（含15年）的，加2.88个百分点；贷款期限为15～20年（含20年）的，加3.42个百分点。[!--empirenews.page--] 第十八条个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，执行贷款合同约定的利率，遇法定利率调整时不分段计息。贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则于下年初开始作出相应调整。