土地功能混合使用的未来趋势

合”，更多引导工业、仓储、科研、商业、居住等用途混合，促进工业研发、商务贸易、金融服务等复合业态的土地开发利用。

但我国大多数城市仍然处于城市功能混杂向功能分区转化的初级阶段，尚未意识到土地混合使用的重要意义。随着街区制的落地，土地功能混合使用预计将在更广泛的范围内实践。

完善制度配套是关键

理顺建设用途调整的规划管理、地价政策，对于私自改变土地用途的行为要加强监督与查处力度

业内人士告诉记者，实践中，土地混合使用的案例主要是居住用地中增加商业、办公等功能，仓储用地兼容开发仓库、展览、办公、公寓等物流功能，工业用地建设研发功能，轨道交通设施用地混合开发居住、商业、办公功能等。

由于不同类型用地地价不同，土地混合使用也容易成为土地“变性”的“捷径”。如果不能有效管控，不仅城市环境质量难以保证，而且还会造成土地收益流失和市场规则被破坏等问题。

因此，完善制度建设和政策配套是推进土地混合使用的关键。 土地开发建设是一个漫长的过程。土地的建设用途控制涉及规划编制与审批、规划建设管理、土地出让管理等诸多环节。有效管控土地混合使用，应加强建设用途控制的监管，理顺建设用途调整的规划管理、地价政策，加强土地混合使用的建设与运行的行政监管，同时对于私自改变土地与建筑使用用途的行为要加强监督与查处力度。

事实上，土地功能混合使用本质上是通过规划引导资源集聚整合的过程。其间，该如何在政府与市场之间找到平衡点呢？

业内人士认为，政府引导可包括税收政策、制定地价政策、提供基础设施、改进规划控制体系等。同时，在完善规划控制能力的基础上，也应为市场调节预留通道。

深圳市城市规划发展研究中心高级规划师陈敦鹏的研究认为，从国外城市建设用途控制来看，土地混合使用与建设用途控制紧密联系，建设用途控制弹性越高的地方土地混合使用的程度也较高。目前我国城市规划对于建设用途控制偏于严格和僵硬，在刚性的规划行政管理和快速变化的市场发展环境的双重压力下，直接导致了规划的适应性不强。因此，增加规划管制的弹性、给予市场开发更多的灵活性是推进土地混合使用的核心。

在较早实施土地混合使用的香港，为应对不同发展时期的城市问题，一直在对土地混合使用不断优化调整。在快速发展初期，为了解决人多地少的问题，香港确定了最早的土地混合类型“商业/住宅用途”；上世纪80年代为了解决市区重建问题，引入“综合发展区”；上世纪90年代为应对工业转型，引入了新的混合用途“商贸地带”；近年为了进一步增强城市活力和建设特色，香港正在研究取消“商业/住宅用途地带”，引入更加灵活弹性的“混合用途地带”，而该用途地带基本上不对土地开发用途和建设用途进行任何控制，完全由市场自主决定。 “充满活力、多样化和用途集中的城市孕育的是自我再生的种子。”简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》一书中写道。城市发展需要考虑

土地的有效利用，期待通过适度土地混合使用，提升环境品质并激发社会活力，为城市发展带来正面效应。