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前 言
湘西自治州金宏房地产开发有限责任公司由陈宏光、王小慧发起并于2003年5月8日成立,公司性质为有限责任公司。公司具有一支同心同德,精诚合作,顽强拼博高素质的企业团队,秉承“诚信、勤奋、务实、创新”的经营理念,凭借深入细致的市场分析,高瞻远瞩的战略定位,科学严谨的企业管理,完善健全的激励机制,独到的“以人为本,设计领先,服务超前”的经营方针,在公司领导的率领下,乘着“三个代表”的东风,与时俱进,开拓新的房地产市场。
公司以“建设和谐社区,提高人居价值”为开发理念,积极把握市场机遇,多上新项目,提升企业品牌。目前,“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目所处区位优势明显,具有建设一个高素质居住社区的良好外部环境,符合新公司提升形象、提升品牌,走可持续发展道路的策略,可以考虑作为公司重点发展的项目。
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湘西金宏帝景住宅小区 可行性研究报告
第一章 总 论
一、项目概况
项目名称:“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目
项目背景:“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目是吉首市乾州新区开发的重点工程,该项目地址是吉首市乾州南区21号,土地使用权面积51638㎡,湘西自治州金宏房地产开发有限责任公司通过2007年12月在州国土资源局交易中心公开挂牌出让以4500万元竞得,该地块成交单价为871.45元/㎡。项目预计2008年动工兴建。
建设地址:“金宏帝景住宅小区”项目位于吉首市乾州南区21号,西与乾州农贸市场、乾州汽车新站仅百米之遥,东临吉首市主干道人民南路,北对新建成的三馆(图书馆、文化馆、展览馆)、市地税局、州检察院和和拟建的游泳中心,南傍州公路局、万溶江中心医院、州国税局、州交警队,距拟建中的州人民政府及新迁建的湘西职业技术学院仅1公里之遥。
项目内容:“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目总用地面积51638.45㎡,本项目土建部分由吉首市规划建筑勘察设计院设计,根据规划要求和地块特点,项目内容为:
(1)设计6F+1多层住宅6栋18个单元252套。其中:建筑面积120-130㎡三室两厅126套;建筑面积130-140㎡四室两厅63套;建筑面积150-160㎡四室三厅56套;建筑面积90-100㎡二室二厅7套
(2)设计17F+1小高层住宅楼12栋12个单元848套,其中:建筑面积110㎡以下3个户型56套;建筑面积120-130㎡8个户型528套;建筑面积130-160㎡7个户型16256套;建筑面积190㎡以上102套。
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(3)设计25F+1高层2栋2个单元200套,其中:建筑面积120-130㎡50套;建筑面积130-150㎡150套
项目计算期:根据房地产开发项目的特点,以商品房全部售完为限,计算期定为4年,其中建设期35个月。
项目“四证一图”情况:湘西自治州金宏房地产开发有限责任公司已办妥土地使用许可证,正在办理“金宏帝景住宅小区”项目的建设用地规划许可证、工程规划许可证等工程报建手续。施工图及施工审查程序正在进行中,建设条件已具备、工程开工的相关手续正在落实。
项目所需资金及资金筹措:项目总资金29778万元(开发产品成本中不含财务费用、销售费用为27068万元),其中自筹资金5412万元,银行贷款10000万元。
二、项目编制依据
本可研报告根据以下依据编制:
1、国家发展改革委和建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版) 2、国家建设部及湖南省建设厅关于房地产开发建设的规定、标准、定额 3、吉首市总体规划大纲(2006-2010) 4、民用建筑可行性研究与快速报价 5、国家有关工业与民用建筑设计参考指标 6、州发改投关于本项目建设的批准文件
7、吉首市委办公室、吉首市人民政府办公室 吉办发[2003]45号文件(关于全面启动吉首市房地产开发的若干规定)
8、《城市居住区公共服务设施设臵规定》 9、吉首市及周边地区市场调研和现场勘察资料 三、项目前期策划及投资咨询目的和原则 1、目的
做好项目经济分析和财务分析,为项目建设单位、投资方和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据,取得满意的投资效益,防止可能产生的投资风险。
(1)在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区域环境,对该地块进行合理的策划。
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(2)对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
(3)结合开发商与土地使用者的状况和本项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
(4)对项目进行投资分析和风险分析。 (5)对项目决策及其实施的优化方案提出建议。 2、原则
(1)坚持可持续发展的原则,改善该地段的城市空间环境;
(2)项目建设要按照吉首市总体规划的要求,与吉首市尤其是州政府新址的城市建设相结合,与乾州南区开发区的整体开发相结合。
(3)通过项目建设,进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能,创造良好的投资环境和经营气氛,吸引更多的客户,谋求项目最大的经济效益和社会效益,提高该地段城市化竞争能力。
四、项目主要技术经济指标 1、房地产项目技术经济指标表
计算单位 ㎡ 规划总用地面积 亩 总建筑面积 ㎡ 住宅建筑面积 ㎡ 高层住宅 ㎡ 17F+1 ㎡ 其中 其中 25F ㎡ 多层住宅 ㎡ 商业建筑面积 ㎡ 幼儿园 ㎡ 容积率 总建筑基底面积 ㎡ 建筑密度 % 绿地率 % 总户数 户 17F+1 户 其中 25F 户 6F+1 户 总人口 人 幼儿园 班 其中 大班 班 中班 班 项目 数量 所占比重(%) 备注 51638.45 77.65 每亩按666.6亩计算 172976.5 100 161803.98 93.54 130798.32 108198.32 22600 31005.66 7292.52 4.22 3880 2.24 3.24 13656.98 26.38 40 1300 100 848 65.23 200 15.38 252 19.39 每户按3.5人算 4550 师生总人数 259 8 78 2 93 3 73
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