金宏可行性分析

前 言

湘西自治州金宏房地产开发有限责任公司由陈宏光、王小慧发起并于2003年5月8日成立，公司性质为有限责任公司。公司具有一支同心同德，精诚合作，顽强拼博高素质的企业团队，秉承“诚信、勤奋、务实、创新”的经营理念，凭借深入细致的市场分析，高瞻远瞩的战略定位，科学严谨的企业管理，完善健全的激励机制，独到的“以人为本，设计领先，服务超前”的经营方针，在公司领导的率领下，乘着“三个代表”的东风，与时俱进，开拓新的房地产市场。

公司以“建设和谐社区，提高人居价值”为开发理念，积极把握市场机遇，多上新项目，提升企业品牌。目前，“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目所处区位优势明显，具有建设一个高素质居住社区的良好外部环境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持续发展道路的策略，可以考虑作为公司重点发展的项目。

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湘西金宏帝景住宅小区 可行性研究报告

第一章 总 论

一、项目概况

项目名称:“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目

项目背景:“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目是吉首市乾州新区开发的重点工程，该项目地址是吉首市乾州南区21号，土地使用权面积51638㎡，湘西自治州金宏房地产开发有限责任公司通过2007年12月在州国土资源局交易中心公开挂牌出让以4500万元竞得，该地块成交单价为871.45元/㎡。项目预计2008年动工兴建。

建设地址:“金宏帝景住宅小区”项目位于吉首市乾州南区21号，西与乾州农贸市场、乾州汽车新站仅百米之遥，东临吉首市主干道人民南路，北对新建成的三馆（图书馆、文化馆、展览馆）、市地税局、州检察院和和拟建的游泳中心，南傍州公路局、万溶江中心医院、州国税局、州交警队，距拟建中的州人民政府及新迁建的湘西职业技术学院仅1公里之遥。

项目内容:“金宏帝景住宅小区”房地产开发项目总用地面积51638.45㎡，本项目土建部分由吉首市规划建筑勘察设计院设计，根据规划要求和地块特点，项目内容为：

(1)设计6F+1多层住宅6栋18个单元252套。其中：建筑面积120－130㎡三室两厅126套；建筑面积130－140㎡四室两厅63套；建筑面积150－160㎡四室三厅56套；建筑面积90－100㎡二室二厅7套

(2)设计17F+1小高层住宅楼12栋12个单元848套，其中：建筑面积110㎡以下3个户型56套；建筑面积120－130㎡8个户型528套；建筑面积130－160㎡7个户型16256套；建筑面积190㎡以上102套。

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(3)设计25F+1高层2栋2个单元200套，其中：建筑面积120－130㎡50套；建筑面积130－150㎡150套

项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为4年，其中建设期35个月。

项目“四证一图”情况：湘西自治州金宏房地产开发有限责任公司已办妥土地使用许可证，正在办理“金宏帝景住宅小区”项目的建设用地规划许可证、工程规划许可证等工程报建手续。施工图及施工审查程序正在进行中，建设条件已具备、工程开工的相关手续正在落实。

项目所需资金及资金筹措：项目总资金29778万元（开发产品成本中不含财务费用、销售费用为27068万元），其中自筹资金5412万元，银行贷款10000万元。

二、项目编制依据

本可研报告根据以下依据编制：

1、国家发展改革委和建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 2、国家建设部及湖南省建设厅关于房地产开发建设的规定、标准、定额 3、吉首市总体规划大纲（2006-2010） 4、民用建筑可行性研究与快速报价 5、国家有关工业与民用建筑设计参考指标 6、州发改投关于本项目建设的批准文件

7、吉首市委办公室、吉首市人民政府办公室 吉办发[2003]45号文件（关于全面启动吉首市房地产开发的若干规定）

8、《城市居住区公共服务设施设臵规定》 9、吉首市及周边地区市场调研和现场勘察资料 三、项目前期策划及投资咨询目的和原则 1、目的

做好项目经济分析和财务分析，为项目建设单位、投资方和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据，取得满意的投资效益，防止可能产生的投资风险。

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区域环境，对该地块进行合理的策划。

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（2）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。

（3）结合开发商与土地使用者的状况和本项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

（4）对项目进行投资分析和风险分析。 （5）对项目决策及其实施的优化方案提出建议。 2、原则

（1）坚持可持续发展的原则，改善该地段的城市空间环境；

（2）项目建设要按照吉首市总体规划的要求，与吉首市尤其是州政府新址的城市建设相结合，与乾州南区开发区的整体开发相结合。

（3）通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益，提高该地段城市化竞争能力。

四、项目主要技术经济指标 1、房地产项目技术经济指标表

计算单位 ㎡ 规划总用地面积 亩 总建筑面积 ㎡ 住宅建筑面积 ㎡ 高层住宅 ㎡ 17F+1 ㎡ 其中 其中 25F ㎡ 多层住宅 ㎡ 商业建筑面积 ㎡ 幼儿园 ㎡ 容积率 总建筑基底面积 ㎡ 建筑密度 % 绿地率 % 总户数 户 17F+1 户 其中 25F 户 6F+1 户 总人口 人 幼儿园 班 其中 大班 班 中班 班 项目 数量 所占比重(%) 备注 51638.45 77.65 每亩按666.6亩计算 172976.5 100 161803.98 93.54 130798.32 108198.32 22600 31005.66 7292.52 4.22 3880 2.24 3.24 13656.98 26.38 40 1300 100 848 65.23 200 15.38 252 19.39 每户按3.5人算 4550 师生总人数 259 8 78 2 93 3 73

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