论环境因素对房地产价值的影响

论环境因素对房地产价值的影响

摘要：我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，指出估价机构在进行环境影响评估时，首先要依据国家这些关于环境保护的法律法规，确认哪些因素属于环境污染或应是被保护的范围内。文中主要介绍环境因素在房地产估价中对房地产价值的影响作用，分析我国房地产估价中环境影响评估的现状并提出建议。

关键词：环境因素；房地产价值；环境影响评估；环境保护法

1 引言

由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。环境因素对房地产造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康安全等问题时，想转手卖掉房子，才意识到房子已经贬值了。因此，房地产估价管理机构，应该研究房地产估价中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产估价报告或房地产开发咨询报告,必须要进行环境影响评估。

2 环境因素对房地产价值的影响分析

2.1 环境因素影响房地产价值的相对性

对于一个给定的市场区域，地形特征会对房地产价值产生正面的或负面的影响。如果市场区域周边存在湖泊、河流、海湾或者山丘，则该地区具有景观优势。在多山区域，一座山丘没有什么价值，但是在一个以平原为主的地区，地形较高或者树木茂密的部分会增加房地产价值。一条有可能发生严重洪水的河流会导致河岸的房地产价值下降。在大多数市政区域，燃气、电力、供水、电话、电视以及降雨和排污下水道对于可接受的居住水平是必需的。[1]在市场区域内以上任何一项服务的缺失都将造成房地产价值的贬损。在大多数地区，光缆线路并非是必需的设施，但是光缆作为一种便利设施正变得越来越重要。各种设施的可获得性同样影响该区域的发展和开发方向和进度。

2.2 环境因素影响房地产价值的双重性

外部性原则认为外界因素对房地产价值的影响可以是积极的也可以是消极的，表现为正的外部性或负的外部性。工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置，但是居住性房地产市场会因为接近潜在的危险物质而受到负面的影响。如果紧靠城市水体景观建设高层建筑，会在建筑物后面的相当范围内产生景观屏蔽，从而对周边房地产产生巨大的减值效应。[2]有时候一条河流、湖泊或者公园会成为住宅区与商业或者工业的缓冲地带。商业或者制造企业