[1]关于赠与相关问题的律师工作备忘录

1) 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖

父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

2) 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的

抚养人或者赡养人;

3) 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或

者受遗赠人 2. 政策解读

日前，财政部、国家税务总局公布了“关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知”，只有直系亲属间赠与房屋可对当事双方不征收个人所得税。具体情形如上所述。 3. 正常房屋赠与的办理

收税比例：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。 应纳税所得额的计算：对受赠人无偿接受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值，减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

受赠人转让房屋时个人所得税的计算：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购臵成本，以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

避税禁止：对于受赠人接受或转让受赠的房屋时，价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

（四）案例

? 案例1：房产赠与附有条件赠与人能否撤销合同?

2006年3月，老李和老黄夫妇把自己的房产赠与了儿子小李并签订了房产赠与合同，双方约定：老李在其所赠与的房屋内享有永久居住权。在老李夫妇长期外出时，儿子小李对其祖母有赡养义务。双方将这份合同进行了公证，并办理了房屋产权权属变更登记。今年6月的一个晚上，小李出车在外未回家，其祖母到他房间乘凉，被小李妻子小杨赶出。老李得知后批评小杨，但小杨竟与老李发生争吵，并对老李动手致其受伤。老李夫妇能不能撤销他们与儿子签订的房产赠与合同? 解答：《合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有扶养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”本案的赠与合同是附义务的赠与合同，符合赠与合同订立的要件，应受法律保护。老李夫妇将其房产赠与儿子小李，小李也接受了赠与，双方签订了书面赠与合同，并依法进行了公证、办理了房屋过户手续等相应的权属变更登记，双方的赠与合同已经成立并生效，非有法定情形，不得撤销赠与。

本案中，受赠人小李的义务是保障赠与人老李夫妇的永久居住权并在其

长期外出时，赡养祖母。事实上，老李夫妇一直居住在其赠与儿子的房屋内。但由于家庭琐事，老李与儿媳发生冲突，遭到儿媳小杨的打骂，从情理上讲，小杨的做法是不对的。但是小杨并不是该赠与合同的受赠人，根据合同相对性原则，她的行为不受该合同的约束，故而老李夫妇并不能证明受赠人小李有严重侵害老李夫妇或者老李母亲的人身权、财产权的法定事由，所以，从法律上来讲，老李夫妇的诉讼请求得不到法院的支持。但从道德层面来讲，小李和小杨作为老李夫妇的儿子和儿媳，应该妥善安排、处理好家庭矛盾，兼顾自己的小家庭生活与尽到照顾好长辈的赡养义务，解决家庭矛盾关键还在于双方互相体谅和宽容。

? 案例2：以结婚为条件赠与房屋 假结婚就可以收回房屋

律师分析：经过公证的房屋赠与合同并不见得有效，有关法律规定，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。结婚条件不成立，赠与合同不生效。

赵先生王女士在婚前签订了一份赠与协议，前者将其名下的一套住房赠与后者，约定协议经公证后生效，并在某公证处进行了公证，后因赵某未交付房产并办理产权过户手续，受赠人王女士向法院提起诉讼，要求被告交付赠与标的物并办理该房的产权过户手续。

庭审中，赵某辩称，其赠与原先房产是以结婚登记为前提条件的，原告用假结婚证骗取自己的信任，自己才作的房屋赠与公证，公证后他就被赶出家门，后才得知结婚证是假的。既然双方未结婚，就不能把房屋给王某。

律师分析：

综合全案，可以得出这样的结论：一般来说，经过公证的房屋赠与合同是合法、有效的;但如果其内容违法或所附条件不生效，则经过公证的房屋赠与合同不能生效。

在本案中，赵先生与王女士达成的协议如下(1)原、被告所签的公证协议开篇即明确“协议人王某、赵某现就双方的婚前财产问题达成协议如下……”(2)该协议第二款约定了赵某自愿将两居室赠与原告，作为其婚前个人财产，在原、被告结婚后的夫妻关系存续期间该房产不作为夫妻共同财产处理。(3)该协议第三条约定了原先自有的18间房产全部作为其婚前财产，不作为夫妻共同财产处理。

协议中多次出现了“婚前财产”、“结婚后”、“ 夫妻关系存续期间”、“ 夫妻共同财产”等与婚姻有关的词句，符合婚前财产约定及公证的目的和性质，由此可以判定公证协议是以协议双方办理登记结婚手续作为赠与实质要件的。按照双方公证协议所使用的词句，有关条款及此次公证的目的、婚前财产约定的通常习惯作法，推定该份公证的真实意思并非单纯赠与行为，而是以双方婚姻作为实质附加条件的、含有赠与行为的婚前财产约定。

因本案中王女士与赵先生的结婚为假，要房为真，所以其所附条件不生效，则经过公证的房屋赠与合同不能确定有效。赵先生可以收回所赠房屋。

附件：关于赠与的法律法规

附件：关于赠与的法律法规 《合同法》第十一章 赠与合同

【赠与合同的定义】

第一百八十五条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

【赠与合同的撤销及其限制】

第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

【赠与财产的登记】

第一百八十七条 赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。

【受赠人的支付请求权】

第一百八十八条 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

【赠与人的责任】

第一百八十九条 因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。

【附义务的赠与】

第一百九十条 赠与可以附义务。

赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

【赠与的瑕疵担保责任】

第一百九十一条 赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。 赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。

【赠与的法定撤销】

第一百九十二条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： （一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属； （二）对赠与人有扶养义务而不履行； （三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

【继承人或者法定代理人的撤销权】

第一百九十三条 因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。 赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。

【赠与财产的返还】

第一百九十四条 撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。

【赠与义务的免除】

第一百九十五条赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

《民通意见》

128、公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

129、赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。

130、赠与人为了逃避应履行的法定义务，将自己的财产赠与他人，如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。