飞鹅岭项目市场调查报告（世联20100909发来） - 图文

四会房地产市场调查

（2010年9月）

佛山世联房地产咨询有限公司

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四会房地产市场概况

四会，以四水会流命名之。地处大肇庆接驳广佛的东大门，在打造广佛肇一小时生活圈，承接珠江三角洲产业双转移的过程中同时吸引了不少发展商的目光。凭借以柑橘、玉器为支柱产业发展带来人们生活水平的提高、地理环境的优越以及价格洼地的优势，成为不少开发商投资、购房者臵业的一方热土。

四会作为一个三线城市，整个市场开始形成的时间远远滞后于一线城市。在2000年后四会才有了新的楼盘以及引入了小区的概念。四会城区第一个成熟的楼盘应该是在02年、03年前后出现的如畔台庭院和一直不断扩大其疆土、至今仍然是四会最大最成熟的社区碧海湾。

随后，本土资金充裕的企业开始染指房地产市场，在土地供应量充足的情况下以较低的资金圈地。再加上本地居民一直集聚在老城区，房子一般都有十几年以上的楼龄，住宅的功能已经不能完全满足不断更新的居住理念，因此市场上积蓄了不少的刚性需求。再加上承接双转移的背景和邻近的高新区不断增加的外来人口所带来的一些列居住需求同时带旺了一手房市场同时更刺激了二手房市场和租赁市场的发展。城市化进程中产生的刚性需求不断寻求释放的渠道，给这个城市的房地产业带来了庞大的商机。

房地产市场尚未发展起来的四会，合作建房和私人建房占据了整个住宅市场的一大块。建筑理念、社区文化、物业管理等在商品房蓬勃发展同时衍生出来的概念对于整个市场仍然是一种新事物。随着商品房的“上位”，房地产市场开始了新一轮的“洗牌”，先是旧的城中心出现一些改造后的新物业，然后整个城市经理了一轮在区域靠近的楼盘之间划定小区以便管理。然后是带小区和花园的洋房的出现给整个市场带来了一种新的居住理念，后来在新行政中心东迁、工业园区东设的大背景下，东城区被定义为新城市中心后作为一个具有后发优

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势的新区域不断吸引了新的发展商的目光，随着新楼盘的落成、城市居民的东移形成了与旧城区有着鲜明对比的、更为现代化的城市发展新区域。而像碧桂园带来的五星级社区管理、四会海伦堡建设的产权式酒店和大型购物中心的理念都为四会房地产发展注入了新的发展理念。

融入珠三角、城市中心向东移并不是四会独有的现象，而是一个作为泛珠三角地区内具有强大后发优势的城市发展的必然趋势。房地产的发展、新的居住理念和建筑风格的多元化，也是一个区域城市化进程中最不可避免的。

在这种条件下，别墅、洋房在以新城市中心的东城区为主的各个区域拔地而起，吸纳了不少在旧城区内有条件换房、也希望能够通过换房而获得更多居住功能的人们前来臵业安居。从前几年开始出现的现代城、珠江新城、水岸名都、恒辉苑等楼盘完成了从过去的单一式住宅到花园式住宅的过渡。

四会的房地产市场正处于刚开始热起来的阶段，各大地产商皆因看中这个市场的巨大潜力纷纷抢滩。

四会房地产的迅猛发展期从2006年开始，06-08年的竣工面积在20-23万平方米之间，在开发楼盘数量为30多个。楼盘的规模普遍较小、档次较低，平均每个楼盘的年竣工面积不足1万平方米。总建筑面积在10万平方米以上规模的小区仅有碧海湾、珠江新城、水岸名都三个项目。

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25万㎡ 229022.89 ㎡（34宗） 20万㎡ 198524.26 ㎡ （31宗）

15万㎡ 10万㎡ 5万㎡ 22088.19 ㎡（4宗） 2007年至今

2005年 2006年

四会楼盘以前长期在一个低价位徘徊，2005年珠江新城均价一般在2300元/㎡左右，07年推出的碧海湾则达到3000元/㎡，别墅则在5000~7000元/㎡之间。

继四会本地发展商纷纷推出新楼盘后，外来发展商也不断染指四会市场。从盈峰的盈峰国际、亚铝控股的四会臻汇园、东莞建工的翡翠山河等大型住宅小区的开发热售，到四会海伦堡、碧桂园、锦绣棕榈园等集居住、购物、社区生活等复合型楼盘板块的出现，为四会楼市带来更大的活力和更激烈的竞争。

外来发展商相中四会这块土地，背后是珠三角发展的大趋势和政府近年来对肇庆在政策上的扶持。四会凭借其在地理位臵上与广佛的邻近成功成为首批接收珠三角产业转移的城市之一，一直以来注重工业带动城市发展，以科技创新和发展支柱产业让人们富起来。同时在肇庆被纳入珠三角、打造广佛肇一体化、广佛肇轻轨动工等一系列利好消息的带动下，四会的楼市如沐春风，形成了良好的发展格局。

与广佛在地理上邻近是四会相较其他肇庆县、区更为优之处，在交通道路不断完善的情况下，从四会开车到广州只需要一小时左右，而到邻近的佛山市三水区更是只有三十分钟的

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