人口年龄结构对房地产行业的影响图文深度调研分析报告

镇化的过程中，很多居民在初始资产积累的阶段，房屋占资产比重较高是必经的过程。

房地产在美国居民家庭财富比重

住宅在英国居民家庭财富比重

13

房地产在日本居民家庭财富比重

房地产在中国居民家庭财富比重

14

人口年龄结构的变化带来的是跟消费层面全方面的变化：

1、大众消费品销售增速的趋缓。日本在 1950 年开始进入“人口稠密一代”，中产阶级人口快速增加，推升 了家电、住房、汽车等大众消费的爆发，但在年轻人口规模逐步下降之后，日本各方面的消费都出现了下降， 包括衣食住行各个方面。耐用消费品方面，日本、美国汽车销量在 25-44 岁人口规模见顶之后，也都出现了增 长的乏力甚至下降。

2、消费结构的升级。人均收入提升叠加人口年龄结构变迁，人口消费特征会逐步从大众化向个 性化变迁。日本上世纪 70 年代开始，25-44 岁人口规模下降，但随着消费意识的升级、家庭结构的变化（少子 化）以及收入的改善，大众消费意识呈现出非常明显的从大众化向个性化转移的特征。上世纪 70 年代开始“标 志迷恋”奢侈品需求的爆发就是一个非常典型的例子，较为类似的是，我国 8090 后的消费特征目前也正处于从 大众化向个性化传导，中国居民全球奢侈品销售份额的提高、豪华车的购买增速都反映出鲜明的年龄结构变化 所带来的特征。

在人的生命周期中，不同年龄阶段正好对应了不同的卫生产品：婴儿时期的纸尿裤，逐渐成熟后大量使用 卫生纸以及卫生产品，而在老年时期，又开始面对成人尿布等需求，因此卫生用品的数据也能动态且真实地观 察一个国家人口结构变化。日本和美国卫生用品的

15

数据，可以看到日本美国在老龄化趋势下不同卫生用品增速的结构变化。 从日本数据来看，1994 年至 2003 年周期日本 65 岁人口占比从 14.5%提升至 20%，于此同时，观察到日本婴儿纸尿裤的销售量增速为 32%，而成人失禁用品的销售量增长了 227%，两个数量等级也在不断接近，纸尿裤 婴儿/成人的比值从 4.5 下降到了 1.8。同样在存在老龄化趋势的美国，根据美国 INDA 数据，2012 年北美地区 成人卫生用品的年均销售量增幅高于婴儿纸尿裤，后者与前者销售额比重为 1.7，人口结构老龄化带来卫生用品 刚性需求的结构变化。

美国和日本成人失禁用品 2014 年销售增速

16